房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州市郊区供销集团公司（以下简称郊区供销公司）投资建造了九胜商厦，后与宇航开发经营公司（以下简称宇航公司）签订租赁协议，将整幢大楼出租给宇航公司，租期较长，租金逐年递增。协议还约定了定金支付、装修责任、开业时间等事项。

商厦建成开业后，因消防系统未经验收、存在重大火险隐患，被消防部门责令停业整改。双方因此发生纠纷，宇航公司拒绝继续按原标准支付租金，郊区供销公司则起诉要求宇航公司支付欠付租金并承担违约责任。

争议焦点

郊区供销公司认为，租赁合同合法有效，宇航公司应当按约定支付租金，消防问题不是拒付租金的理由。宇航公司则认为，郊区供销公司未完成消防设施等义务，导致商厦无法正常经营，属于违法履行状态，租金标准应当调整。

法院判决

最高人民法院二审认为，租赁合同有效，但在消防未经验收、商厦被责令停业期间，宇航公司无法正常使用房屋，郊区供销公司也未能提供符合约定条件的房屋，双方均有过错。法院综合考量后，对停业期间的租金标准予以适当调低，而非完全免除宇航公司的租金支付义务。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使需要谨慎。一方未履行合同义务，另一方可以拒绝履行自己的义务，但前提是对方的违约行为达到了根本影响合同目的的程度。本案中，消防问题导致停业，影响了房屋正常使用，宇航公司可以主张减少租金，但不能完全拒绝支付。

第二，违法履行状态下的租金标准并非一成不变。法院会根据房屋实际使用价值、双方过错、合同约定等因素综合判断，不会简单地按合同原价或零租金处理，而是寻求一个公平合理的中间值。

第三，租赁合同中关于消防、水电等基础设施的约定非常重要。出租人应当确保房屋具备基本使用条件，承租人也要注意在签约前核实相关设施是否合规，避免后续产生纠纷。

王德林律师提示：

租赁房屋前，建议承租人实地查看消防、水电等设施是否完备，并在合同中明确约定出租人的维修和保障义务。如果遇到房屋无法正常使用的情况，应及时书面沟通并保留证据，必要时可主张减少租金或解除合同。在文山地区处理此类纠纷时，也需注意当地消防验收的具体要求。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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