按揭贷款合同未办理抵押登记是否有效

按揭贷款合同未办理抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款为人民币数千万元，付款方式为银行按揭。中振公司、泰合公司与宝丰支行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将其与泰合公司签订的房地产买卖合同中的全部权益抵押给宝丰支行，宝丰支行提供贷款。贷款期限为十年，中振公司分期还款。

合同签订后，宝丰支行按约发放了贷款，中振公司也陆续偿还了部分本息。但后来中振公司未能按期还款，宝丰支行多次催收未果，于是起诉到法院，要求解除贷款合同，并以抵押的房屋权益偿还欠款。中振公司则抗辩称，该按揭合同没有办理抵押登记，按照武汉市的地方规定应属无效。

争议焦点

中振公司主张，按揭合同签订后没有办理抵押登记，违反了武汉市政府的《武汉市房地产抵押管理办法》，抵押应为无效。宝丰支行则认为，合同是双方自愿签订，不违反国家法律法规，且已实际履行，应为有效。

法院判决

最高人民法院终审判决认定，《楼宇按揭（抵押）贷款合同》有效，中振公司应按合同约定一次性归还贷款本金及利息，逾期不还，宝丰支行有权以抵押物拍卖价款优先受偿。法院同时撤销了一审判决中关于担保人责任的部分。

律师分析

第一，按揭贷款合同不同于一般的财产抵押合同。我国当时法律并未规定抵押未经登记即无效，地方政府规章不能作为认定合同无效的依据。因此，仅因未办理抵押登记就主张合同无效，没有法律依据。

第二，合同效力主要看是否违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，合同是三方自愿签订，内容不违法，不损害国家、集体和他人利益，且已实际履行，应当认定为有效。

第三，中振公司将同一房屋抵押给其他债权人的行为，发生在本案按揭合同之后，且该抵押关系因房屋未竣工验收、贷款合同未实际履行而无效，不影响本案按揭银行的权利。

王德林律师提示：

购房者通过按揭贷款买房时，应按合同约定按时还款，否则银行有权解除合同并要求一次性还清全部欠款，甚至拍卖房屋。如果涉及抵押登记问题，建议尽早办理相关手续，避免产生争议。在文山地区，类似纠纷也时有发生，当事人应当重视合同条款的履行，必要时寻求专业律师帮助。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市