未取得土地使用权的转让合同是否有效

未取得土地使用权的转让合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

湛江市土地开发总公司（以下简称湛江土地总）与中国银行遂溪支行（以下简称遂溪中行）开办的中银公司签订了一份土地转让协议，约定中银公司将位于广西北海市的90亩土地使用权转让给湛江土地总，总价款为一定金额。湛江土地总支付了部分款项，中银公司交付了土地界限图。后来，湛江土地总将其中40亩土地连同中银公司委托转售的50亩土地一并转卖给了另一家公司。

问题在于，中银公司转让的这90亩土地，是政府划拨给招商中心的，并未办理土地出让手续，也没有缴纳土地出让金。中银公司注销后，遂溪中行作为开办单位承担了其债权债务。湛江土地总因后续土地转让纠纷败诉，转而起诉遂溪中行，要求返还已支付的土地转让款。

争议焦点

湛江土地总认为，中银公司不具备土地使用权转让主体资格，土地性质也不合法，因此双方签订的转让合同无效，遂溪中行应返还已支付的款项。遂溪中行则主张，本案属于合同转让而非土地使用权转让，双方意思表示真实且合同已实际履行，应认定合同有效；此外，湛江土地总主张权利的时间已超过诉讼时效，不应得到支持。

法院判决

最高人民法院终审判决撤销了一审判决，认定中银公司与湛江土地总签订的土地使用权转让合同无效，并判令遂溪中行返还湛江土地总已支付的土地转让款及相应利息。法院认为，中银公司未取得讼争土地使用权，也未办理出让审批手续，不具备转让条件，合同应属无效。同时，湛江土地总主张权利并未超过法定诉讼时效。

律师分析

第一，土地使用权转让有严格的法律条件。根据法律规定，转让土地使用权必须取得土地使用权证，并完成出让手续、缴纳出让金。本案中，中银公司既未取得土地权属，也未办理审批，合同自然无效。这提醒我们，购买土地或房产前，务必核实对方的权属证明和审批手续，避免陷入无效合同纠纷。

第二，诉讼时效是保护权利的重要期限。本案中，湛江土地总从出具收据到起诉，中间间隔了几年，但法院认定其主张权利未超过三年诉讼时效，因为时效从知道权利受损时起算。如果超过时效，即使合同无效，也可能无法获得法院支持。建议当事人遇到纠纷及时咨询律师，不要拖延。

第三，合同无效后，双方应返还财产。根据《民法通则》规定，无效合同自始无效，双方应返还因合同取得的财产。有过错的一方还需赔偿对方损失。本案中，中银公司对合同无效承担主要责任，湛江土地总明知土地不具备转让条件仍签订合同，也需承担相应责任。但法院基于公平原则，判令遂溪中行返还本金和利息，体现了对实际损失的合理分担。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到土地或房产转让纠纷，建议在签约前委托律师审查对方的权属证明和审批文件，避免因合同无效造成损失。如果已经发生纠纷，应及时收集证据并起诉，注意不要超过三年的诉讼时效。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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