划拨土地上房屋出租合同是否有效

划拨土地上房屋出租合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

昆明市公安消防支队将一栋用划拨土地建成的培训大楼，出租给重庆垫江保温材料厂经营酒店。双方签了20年租约，垫江厂投入资金装修，开了“小林大酒店”。后来因资金问题，酒店停业，消防支队收回酒店，双方闹到法院。

垫江厂起诉要求确认合同无效、返还投入款并赔偿损失；消防支队反诉要求继续履行合同、支付租金。

争议焦点

垫江厂主张：消防支队用划拨土地建的大楼不能出租经营，合同应无效。
消防支队认为：只要补缴土地收益，合同就有效，应继续履行。

法院判决

一审法院认定合同无效。理由是：消防支队用划拨土地建的市政设施大楼，出租给垫江厂搞商业经营，违反土地管理法规；而且大楼未完工、未经竣工验收，也不应交付使用。法院判令消防支队按鉴定价值补偿垫江厂的装修投入，垫江厂需支付实际使用期间的房屋使用费。

律师分析

第一，划拨土地上建的房屋，要出租或转让，必须经过土地管理部门批准，并补缴土地出让金或收益。未经批准就出租，合同很可能被认定无效。

第二，合同无效不等于不用付出代价。实际使用房屋的一方，仍要支付合理的使用费；投入装修的一方，可以要求对方按折旧后的价值补偿。

第三，出租未竣工验收的房屋，也属于违规行为。这类房屋在法律上不具备交付使用的条件，租赁合同效力存在很大风险。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到类似问题，签租约前一定要核实房屋的土地性质和产权状况。划拨土地上的房屋，出租或转让需提前办理审批手续，否则可能钱房两空。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市