房屋租赁合同违法履行时租金如何确定

房屋租赁合同违法履行时租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1990年代，苏州郊区供销公司投资建造了一栋商厦，主体工程建到三层时，与宇航公司签订了租赁协议，约定将整栋楼出租给宇航公司，租期长达20年。双方还约定，宇航公司先付定金，开业后租金半年一付，每年还有固定增长。

商厦在1995年开业，但开业后不久，消防部门检查发现大楼未经消防验收就投入使用，存在严重火险隐患，要求立即停业整改。原来，供电容量不足、消防系统未完成等问题一直没解决。这一停业，双方就租金问题闹上了法庭。

争议焦点

郊区供销公司认为，宇航公司拖欠租金，应当按合同约定的租金标准支付。宇航公司则认为，商厦因消防问题被责令停业，无法正常经营，是郊区供销公司未完成供电、消防等配套设施导致的，自己有权拒绝支付租金，或者要求降低租金标准。

法院判决

最高人民法院二审认定，租赁合同有效，但商厦因违法履行（未通过消防验收）被责令停业，宇航公司在此期间可以行使合同履行抗辩权，不按原合同标准支付租金。法院最终参照当地同类房屋的市场租金标准，酌情确定了停业期间的租金金额。

律师分析

第一，合同有效不等于履行合法。房屋租赁合同即使有效，如果出租方未完成消防验收等法定条件，导致房屋无法合法使用，承租方可以拒绝按原标准支付租金。

第二，合同履行抗辩权是重要保护。当一方未履行合同义务（如提供合格房屋），另一方可以暂时不履行自己的义务（如支付租金），但要注意及时提出，不能无限期拖延。

第三，违法履行期间的租金标准由法院酌情确定。法院会考虑房屋实际使用情况、市场租金水平等因素，不一定会支持合同约定的高额租金，也不一定会完全免除租金。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，一定要核实房屋是否通过消防验收等法定手续，避免因违法履行产生纠纷。在文山地区，如果遇到类似问题，建议及时收集证据、书面沟通，必要时咨询专业律师。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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