买房按揭贷款未办抵押登记是否有效

买房按揭贷款未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买武汉泰合广场商业中心部分楼层，总价款数千万元，约定以银行按揭方式付款。随后，中振公司、泰合公司与宝丰支行签订《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定宝丰支行向中振公司提供贷款，中振公司将购房合同项下全部权益抵押给银行，泰合公司承担担保责任。

合同签订后，宝丰支行按约发放贷款，中振公司也陆续还款，但后来出现逾期。宝丰支行多次催收未果，向法院起诉，要求解除贷款合同，并以抵押房屋权益偿还欠款。中振公司则主张，该按揭合同没有办理抵押登记，按照武汉市地方规定应属无效。

争议焦点

中振公司认为：合同未按《武汉市房地产抵押管理办法》办理抵押登记，抵押部分无效，且该房屋在之后又抵押给了广州国投并办理了登记。宝丰支行认为：按揭不同于普通抵押，合同是双方真实意思表示，已经实际履行，应当有效。

法院判决

最高人民法院二审维持了一审判决的主要部分：认定《楼宇按揭（抵押）贷款合同》有效，解除合同，中振公司一次性归还贷款本金及利息，逾期以抵押物拍卖价款优先受偿。撤销了一审中涉及担保人责任的部分判决。

律师分析

第一，按揭贷款合同与普通抵押合同有区别。按揭是购房人将购房合同权益质押给银行作为还款担保，而不是将已取得产权的房屋抵押。因此，不能简单套用房地产抵押登记的规定来否定按揭合同的效力。

第二，地方性规章不能作为认定合同无效的依据。武汉市的地方管理办法规定抵押未经登记无效，但当时国家法律并未要求抵押必须登记才有效，法院依据上位法优先原则，认定合同有效。

第三，后设立的抵押不能否定在先的按揭权利。广州国投的抵押登记发生在按揭合同之后，且当时房屋尚未竣工验收，依法不能抵押，该抵押登记本身无效，不影响宝丰支行的权利。

王德林律师提示：

购房者通过按揭贷款买房时，务必按合同约定按时还款，避免因逾期导致银行解除合同并要求一次性还清全部欠款。如果在文山地区遇到类似按揭纠纷，建议尽早咨询专业律师，了解自身权利和应对方案，不要等到银行起诉再处理。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市