房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建了一栋商厦，大楼还没完全盖好时，就与宇航公司签了租赁合同，租期十年。双方约定由宇航公司负责内部装修，供销公司负责外部装修和通水通电。合同签完后，宇航公司陆续付了部分租金，商厦也开了业。

但问题来了：商厦开业后消防一直没通过验收，供电也不够用。消防部门后来直接下了整改通知，说这楼不具备营业条件，必须停业。商厦就这么停了，双方也开始互相指责，谁都不肯让步。

争议焦点

郊区供销公司认为：宇航公司拖欠租金，应支付全部欠款并承担违约责任。宇航公司则认为：供销公司没按约定完成消防和供电，导致商厦无法正常经营，自己有权拒绝支付租金，而且停业期间的租金标准应该降低。

法院判决

最高人民法院二审认定：双方租赁合同有效，但商厦在违法状态下经营，宇航公司可以行使合同履行抗辩权，不支付停业期间的租金。对于已经营业期间的租金，仍按合同约定标准执行。最终判决宇航公司支付实际营业期间的租金，驳回供销公司要求全额租金的请求。

律师分析

第一，合同履行抗辩权不是想用就能用的。只有对方没有履行主要义务，或者履行结果严重影响合同目的时，才能暂停付款。本案中，消防和供电是商厦经营的前提，供销公司没做好，宇航公司就有权拒付。

第二，违法履行期间租金怎么算？法院的思路是：能正常经营的时段按合同标准，不能经营的时段可以不付或少付。这提醒大家，不是合同签了就万事大吉，实际履行情况才是关键。

第三，消防、供电这些基础条件，出租方有法定义务保证。如果出租方没做到，承租方不能硬着头皮开业，否则双方都要被处罚。遇到这种情况，承租方要及时书面催告，并保留证据。

王德林律师提示：

签房屋租赁合同前，一定要核实房屋是否通过消防验收、水电是否到位。如果出租方承诺负责这些，必须在合同里写清楚完成时间和违约责任。文山地区的朋友如果遇到类似问题，建议在签订合同前就请律师把关，避免后期扯皮。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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