买房签了预售合同，实际是抵债怎么办

买房签了预售合同，实际是抵债怎么办

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，华泰公司欠清远金融市场1.2亿多元贷款，双方签订了一份《抵债协议书》，约定用华泰公司投资的羊城国际商贸中心四楼、六楼商场抵债。随后，省一建城建分公司（开发商）与清远金融市场签订了《房地产预售契约》，将这两层商场卖给清远金融市场，总价1.185亿港元。但这份预售合同背后，其实是华泰公司用房产抵债，并非真正的房屋买卖。合同签订后，双方都没有实际付款和交房，开发商后来起诉要求解除合同。

清远金融市场（后由人行清远支行承接）拿出一张1996年的收据，声称已经以贷款抵楼款的方式付清了全部房款。但开发商认为这张收据是华泰公司事后补办的，根本没有实际付款。双方因此产生争议。

争议焦点

开发商主张：双方签订的《房地产预售契约》是商品房预售合同，但购房人从未实际支付过房款，合同应当解除。

人行清远支行主张：双方之间的合同本质是以房抵债，贷款已通过抵债方式付清，收据就是付款凭证，合同应当继续履行。

法院判决

最高人民法院二审认定，本案《房地产预售契约》实质上是为履行《抵债协议书》而签订，并非真实的商品房买卖关系。人行清远支行未能提供证据证明其实际支付了购房款，仅凭一张补办的收据不能证明付款事实。最终判决解除商品房预售合同。

律师分析

第一，商品房预售合同和以房抵债协议性质不同。预售合同是买卖双方真实交易，以房抵债则是用房屋清偿已有债务。本案中，虽然双方签了预售合同，但背后是华泰公司用房产抵债，法院会穿透形式看实质。

第二，付款凭证必须是真实的资金流水。法院在审查是否付款时，不会仅凭一张收据认定，还会看银行转账记录、资金流向等证据。本案中收据是事后补开，且无对应付款凭证，不足以证明付款事实。

第三，合同签订后长期不履行，可能被认定合同目的无法实现。本案双方从1996年签合同到2001年起诉，五年间没有实际付款和交房，法院支持解除合同是合理的。

王德林律师提示：

如果您遇到类似情况，签了购房合同但实际是抵债，一定要保存好真实的付款凭证，比如银行转账记录、收据和对应的资金流水。不要仅凭一张收据就认为已经付清房款。在文山地区，这类以房抵债的纠纷时有发生，建议在签订任何涉及房产的协议前，先咨询专业律师，明确合同性质，避免后续争议。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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