按揭买房未办抵押登记合同是否有效

按揭买房未办抵押登记合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商业中心楼层，总价款数千万元，采用银行按揭方式付款。随后，中振公司、泰合公司与宝丰支行签订《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将购房合同权益抵押给银行，银行提供贷款。合同签订后，银行按约放款，中振公司也陆续还款，但后来因资金问题停止还款，银行起诉要求解除合同并处置抵押物。

争议焦点

中振公司认为：该按揭合同未办理抵押登记，违反武汉市政府的《武汉市房地产抵押管理办法》，应属无效。同时，其已将涉案房屋抵押给另一家公司并办理了登记，银行无权主张权利。

宝丰支行认为：合同是自愿签订，内容合法，且已实际履行，应当有效。中振公司后续抵押发生在按揭之后，不影响银行的权利。

法院判决

最高人民法院二审维持了一审判决：认定《楼宇按揭（抵押）贷款合同》有效，判令解除合同，中振公司一次性归还贷款本金及利息；逾期不还，银行有权就抵押物拍卖价款优先受偿。同时，撤销了一审中涉及担保人责任的判项。

律师分析

第一，按揭合同与普通抵押不同。当时国家法律并未规定抵押必须登记才生效，地方规章不能作为认定合同无效的依据。只要合同是自愿签订、内容不违法，就应认定有效。实务中，很多购房人担心没办登记合同就作废，这个案例说明法院更看重合同本身是否真实合法。

第二，先按揭后抵押，按揭优先。中振公司将房屋抵押给另一家公司的行为发生在按揭合同之后，且该抵押所依据的贷款合同并未实际履行。因此，不能以此否定银行在先的按揭权益。购房人如果同时涉及多笔债务，银行作为先顺位权利人，处置房产时有优先受偿权。

王德林律师提示：

购房时选择按揭贷款，务必按合同约定按时还款，避免因逾期导致银行解除合同并要求一次性还清全部贷款。如果遇到还款困难，应主动与银行协商，不要像本案中的中振公司一样等到被起诉才应对。在文山地区，按揭购房同样适用上述法律原则，购房人应重视合同条款，避免因小失大。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市