土地转让合同无效后如何追回已付款项

土地转让合同无效后如何追回已付款项

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

湛江市土地开发总公司（简称湛江土地总）与一家房地产公司签订了土地转让协议，购买位于广西北海市的100亩土地使用权，并支付了全部款项。后来，这家房地产公司注销了，其债权债务由中国银行遂溪支行（简称遂溪中行）承担。

湛江土地总发现，这块土地实际上是从政府划拨给另一家单位的，没有办理出让手续，根本不具备转让条件。于是，湛江土地总向法院起诉，要求确认合同无效并返还已支付的款项。

争议焦点

湛江土地总认为：中银公司没有取得土地使用权，也没有办理出让审批手续，合同应当无效，遂溪中行作为开办单位应返还全部款项。

遂溪中行认为：双方已经实际履行完毕，湛江土地总还出具了"款地两清"的收据，而且起诉时间已经超过法律规定的诉讼时效，不应支持其请求。

法院判决

最高人民法院终审判决：撤销一审判决，确认土地转让协议无效，判令遂溪中行返还湛江土地总已支付的款项及利息。法院认为，未取得土地使用权且未办理出让审批手续的土地转让合同无效，同时湛江土地总出具收据后起诉的时间并未超过两年诉讼时效。

律师分析

第一，土地转让必须满足法定条件。根据法律规定，转让土地使用权必须已取得土地使用权证，并办理相关审批手续。本案中中银公司既未取得土地权属，也未办理出让手续，合同自然无效。

第二，合同无效后的法律后果。合同无效后，因该合同取得的财产应当返还。虽然双方曾出具"款地两清"的收据，但这不能改变合同本身无效的事实，也不能免除返还义务。

第三，诉讼时效的起算问题。诉讼时效从知道或应当知道权利受侵害时起算，并非从合同履行完毕时起算。本案中，湛江土地总在另案诉讼中才明确知道权利受损，此时起算诉讼时效并未超过两年。

王德林律师提示：

购买土地或房产前，务必核实卖方是否已取得合法权属证书，以及土地性质是否符合转让条件。不要仅凭"收据"或"承诺"就认定交易安全。如果您在文山地区遇到类似合同纠纷，建议尽早咨询律师，避免因超过诉讼时效而丧失胜诉权。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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