房屋租赁合同履行中租金如何确定

房屋租赁合同履行中租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州一家供销公司建了一栋商厦，租给一家宇航公司经营，租期长达18年。合同约定供销公司负责大楼外部装修和供电等配套设施，宇航公司负责内部装修。但大楼建成后，供电容量不足，消防也未通过验收，导致商厦被迫停业。双方因租金支付问题打起了官司。

宇航公司认为，供销公司没有按约定完成供电和消防设施，导致商厦无法正常营业，因此拒绝支付后续租金。供销公司则主张，宇航公司已经实际使用了大楼，应当按合同支付租金，双方由此产生纠纷。

争议焦点

宇航公司主张：供销公司未履行供电增容和消防验收义务，导致商厦违法经营后被责令停业，我方有权拒绝支付租金，且应按大楼实际使用状态降低租金标准。

供销公司主张：宇航公司已经实际开业经营，使用了大楼，就应当按合同约定的租金标准全额支付，不能以配套设施问题为由拒付租金。

法院判决

最高人民法院二审判决：宇航公司可以行使合同履行抗辩权，在供销公司未完成供电和消防设施前，有权暂不支付相应租金。同时，法院确认，在房屋处于违法履行状态期间，租金不能按合同原定标准计算，而应参照同地段类似房屋的实际使用价值合理确定。

律师分析

第一，合同履行抗辩权是保护守约方的重要工具。当一方没有按约定履行义务时，另一方可以暂时拒绝履行自己的义务。本案中，供销公司未完成供电和消防设施，宇航公司就有权暂不支付租金。

第二，违法状态下的租金标准不能照搬合同。如果房屋本身存在消防等安全隐患，导致无法合法经营，承租人可以主张降低租金，法院会参照市场实际使用价值来认定。

第三，租赁双方都要注意合同义务的先后履行顺序。先履行一方不履行，后履行一方可以依法抗辩，但要及时书面沟通并固定证据，避免被动。

王德林律师提示：

租赁合同中，出租人一定要按约定完成配套设施，否则承租人可能合法拒付租金。如果您在文山地区遇到类似纠纷，建议尽快咨询专业律师，保留好相关证据，避免因履行顺序问题导致损失扩大。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市