土地使用权转让合同未过户能否解除

土地使用权转让合同未过户能否解除

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，成都远东房地产开发公司与泰昌公司签订了一份土地使用权转让合同，泰昌公司支付了1300万元。后来泰昌公司把这笔合同权利义务转给了新成立的君诚公司，君诚公司与远东公司重新签了合同，约定总转让金3290万元。

君诚公司陆续支付了部分款项，但远东公司虽然拿到了政府的土地出让手续，却一直没有把土地过户到君诚公司名下。君诚公司只做了一点基础施工就停了。1999年，远东公司起诉要求解除合同，并索赔违约金和1000万元损失。

争议焦点

远东公司主张：君诚公司未按期支付转让款，构成违约，应解除合同并赔偿损失。君诚公司认为：远东公司未完成土地过户，自己有权暂不付款，合同不应解除。

法院判决

四川省高级人民法院审理后认为，双方签订的合同是真实意思表示，合法有效。但远东公司未将土地使用权过户给君诚公司，君诚公司也未按期付款，双方都有责任。法院综合考虑后，判决解除合同，但驳回了远东公司要求君诚公司赔偿1000万元损失的请求。

律师分析

第一，土地使用权转让合同是否有效，关键看双方是否真实自愿，不违反法律强制性规定。本案中合同经过两次签订，都是双方真实意思，所以有效。

第二，合同解除的条件要看双方是否根本违约。远东公司没办过户，君诚公司没付清款，双方都有过错，不能单方要求对方承担全部责任。

第三，土地转让中，过户是核心义务。即使签了合同，只要没过户，买方就无法取得合法土地使用权，风险很大。

王德林律师提示：

购买土地使用权或房产，一定要及时办理过户登记，否则即使付了款，权利也不稳定。在文山地区处理此类纠纷时，建议先查清土地权属状态，再决定是否继续履行或解除合同，避免陷入长期诉讼。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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