购房按揭贷款未办抵押登记是否有效

购房按揭贷款未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

2012年，中振公司向泰合公司购买商业中心部分楼层，总价款数千万元，约定采用银行按揭方式付款。同日，中振公司、泰合公司与宝丰支行签订《楼宇按揭贷款合同》，约定中振公司以其购房合同项下全部权益抵押给银行，银行提供贷款2000万元，分季度还款。泰合公司承担担保责任。

合同签订后，银行向泰合公司支付了全部贷款，中振公司也收到泰合公司的购房款收条。但中振公司仅偿还部分本息后便停止还款，银行多次催收未果，诉至法院要求解除合同，并以房屋权益偿还欠款。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同未办理抵押登记，违反武汉市地方规定，应为无效；且该房屋已抵押给案外人广州国投并办理了登记，银行无权主张权益。银行则认为：合同系双方真实意思，合法有效，已实际履行，不应因未登记而无效。

法院判决

最高人民法院二审判决：维持一审关于解除合同、中振公司一次性还本付息、逾期以抵押物拍卖价款优先受偿的判决。撤销一审关于担保人责任的判决。法院认为，按揭合同不违反法律法规，已实际履行，有效。武汉地方规定不能作为认定合同无效的依据，且按揭不同于一般抵押，未登记不导致无效。广州国投的抵押因房屋未竣工验收且合同未实际履行，不具有效力。

律师分析

第一，按揭贷款合同与一般抵押合同不同。按揭是以购房合同权益为担保，银行直接向开发商付款，购房人分期还款。这种模式在当时的法律中并无明确规定，但法院尊重当事人意思自治，只要不违反强制性规定，就应认定有效。

第二，地方性规定不能直接否定合同效力。武汉市的《房地产抵押管理办法》要求抵押登记，但国家法律并未规定未登记即无效。法院在审理时优先适用国家法律，地方规定仅作为参考，不能成为合同无效的唯一依据。

第三，重复抵押问题需注意时间顺序。本案中，中振公司在按揭合同之后又将房屋抵押给广州国投，且该抵押不符合法定条件。法院认定后设立的抵押无效，保护了先设立的按揭银行权益。这提醒我们，购房人不得以同一房屋重复抵押损害在先权利人利益。

王德林律师提示：

购房按揭贷款时，务必按合同约定按时还款。若逾期超过一个月或一年内两次以上，银行有权要求一次性还清全部欠款，甚至拍卖房屋。如您在文山地区遇到类似纠纷，建议尽早咨询专业律师，避免因逾期导致房屋被处置。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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