买房按揭贷款未办抵押登记是否有效

买房按揭贷款未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

广东一家投资公司向武汉一家房地产公司购买商场楼层，总价数千万元。为支付购房款，这家公司与银行签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定以所购房屋的权益作为抵押，向银行贷款两千多万元。银行按约发放了贷款，投资公司也陆续还款，但后来因资金困难，未能按期还清剩余贷款。

银行催收无果后向法院起诉，要求解除贷款合同，并主张对抵押房屋的优先受偿权。投资公司则提出，这份按揭合同没有办理抵押登记，按照武汉市的地方规定应当无效，而且该公司后来又将同一房屋抵押给了另一家信托公司并办理了登记。

争议焦点

投资公司认为：按揭合同未在房产部门办理抵押登记，违反《武汉市房地产抵押管理办法》"未经抵押登记，抵押无效"的规定，合同应属无效。同时，该公司已将该房屋抵押给案外人并办理登记，银行不应享有优先权。

银行认为：按揭合同是三方自愿签订，内容不违法，且已实际履行多年。按揭不同于一般抵押，不能仅因未办理登记就否定合同效力，银行仍有权对房屋权益行使权利。

法院判决

最高人民法院二审判决：维持一审判决，认定《楼宇按揭（抵押）贷款合同》有效，解除该合同，投资公司一次性归还剩余贷款本息，逾期不还则以抵押物拍卖价款优先清偿银行债务。同时，对涉及担保人的判决内容予以撤销。

律师分析

第一，按揭合同效力不因未办理抵押登记而当然无效。本案中，合同是三方自愿签订，内容不违反国家法律、法规，且银行已实际发放贷款，投资公司也接受了款项并部分还款。按揭贷款合同的核心是借贷关系，抵押登记主要影响抵押权能否对抗第三人，不影响合同本身的效力。

第二，按揭与一般抵押有区别。在商品房预售中，购房人尚未取得房屋产权，只能将购房合同项下的权益作为担保，这种"楼花按揭"不同于已建成房屋的抵押登记。当时国家法律并未规定按揭必须登记才生效，地方规章不能作为认定合同无效的依据。

第三，后设立的抵押登记不能否定在先的按揭权利。投资公司在按揭合同之后又将同一房屋抵押给他人，该抵押关系是否有效是另一法律关系。即便他人在后办理了登记，也不能否定银行基于有效按揭合同享有的优先受偿权。

王德林律师提示：

购房者通过按揭贷款买房时，即使暂时无法办理抵押登记，也不意味着贷款合同无效。但为保障自身权益，建议在房屋具备办证条件后尽快完成抵押登记手续。在文山地区，类似纠纷中法院通常会优先保护先签订按揭合同的银行权益，但具体案件还需结合合同约定和履行情况综合判断。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市