房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建造了一栋商厦，主体工程建到三层时，与宇航公司签订了租赁协议，将整栋大楼出租给宇航公司经营，租期较长，租金逐年递增。双方还约定了装修、用电等配套事项。

商厦建成开业后，因消防系统未经验收、存在重大火险隐患，被消防部门责令停业整改。双方因此产生纠纷，宇航公司认为郊区供销公司未履行消防、供电等义务，导致无法正常经营，拒绝支付后续租金；郊区供销公司则认为宇航公司擅自开业，应承担全部责任，并起诉要求支付租金。

争议焦点

宇航公司主张：郊区供销公司未按约定解决消防系统和供电容量问题，导致商厦被责令停业，无法正常经营，其有权拒绝支付租金。郊区供销公司主张：宇航公司明知消防未验收仍强行开业，造成的后果应由宇航公司自行承担，租金应按原合同标准全额支付。

法院判决

最高人民法院二审认定：双方签订的租赁合同有效，但租赁物处于违法履行状态期间，不能按原合同约定计算租金。法院根据公平原则，参照当地同类房屋的市场租金标准，酌情确定了停业期间的租金金额，并驳回了双方的部分上诉请求。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使有严格条件。一方未履行合同义务，另一方可以拒绝履行自己的义务，但必须与对方的违约行为有直接关联。本案中，宇航公司明知消防未验收仍开业，自身也有过错，不能完全免除租金支付义务。

第二，房屋租赁合同处于违法履行状态时，租金的确定不能简单按合同约定执行。法院通常会根据公平原则，结合房屋的实际使用价值、双方过错程度等因素，参照市场租金标准进行调整。

第三，租赁双方在签订合同时，应明确约定消防、供电等配套设施的验收标准和完成时间，并约定违约后的处理方式。否则，一旦发生纠纷，双方都可能承担不利后果。

王德林律师提示：

租赁房屋前，务必核实房屋是否通过消防验收，具备合法的经营条件。如果出租方承诺解决消防、供电等问题，应当将这些承诺写入合同并明确完成期限。在文山地区的租赁纠纷中，不少当事人因为忽视这些细节，导致合同无法履行，最终损失惨重。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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