按揭贷款合同未办理抵押登记是否有效

按揭贷款合同未办理抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，采用银行按揭方式付款。中振公司与银行、开发商三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将所购房屋抵押给银行，银行提供贷款。合同签订后，银行按约发放了贷款，但中振公司仅偿还了部分本息，剩余贷款逾期未还，银行起诉要求解除合同并偿还欠款。

中振公司辩称，该按揭合同没有按照当地规定办理抵押登记，应属无效。此外，中振公司还将同一房屋抵押给了另一家公司，并办理了抵押登记，认为银行的抵押权不能对抗该公司的权利。

争议焦点

中振公司认为，按揭合同未办理抵押登记，违反武汉市地方政府规章，抵押应为无效。银行则认为，合同是双方自愿签订，不违反国家法律，且已实际履行，应属有效。

法院判决

最高人民法院二审判决认定，按揭合同有效。中振公司未按期还款，银行有权解除合同并要求一次性归还贷款本息。中振公司不能还款的，银行对抵押物拍卖价款享有优先受偿权。中振公司主张合同无效的理由不成立，其将房屋抵押给其他公司的行为发生在本案按揭之后，不影响本案按揭合同的效力。

律师分析

第一，按揭贷款合同不同于一般财产抵押。当时国家法律并未规定抵押必须办理登记才生效，地方政府规章不能作为认定合同无效的依据。只要合同内容不违反法律强制性规定，当事人自愿签订且实际履行，就应当认定有效。

第二，按揭合同签订后，购房人又将同一房屋抵押给第三方，后设立的抵押不能对抗先设立的按揭权利。银行作为按揭权人，对房屋享有优先受偿权。

第三，购房人未按合同约定按期还款，银行有权要求解除合同，并主张一次性偿还全部剩余贷款本息。这是按揭合同中常见的加速到期条款，购房人应当充分重视。

王德林律师提示：

签订按揭贷款合同时，务必仔细阅读还款条款，了解逾期后果。如果资金周转困难，应及时与银行协商，避免被要求一次性还清全部贷款。文山地区的购房者如有类似问题，建议在签订合同前咨询专业律师，明确权利义务。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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