房屋租赁合同违法履行期间租金如何计算

房屋租赁合同违法履行期间租金如何计算

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州市郊区供销集团公司（以下简称郊区供销公司）投资建造了九胜商厦，并与苏州市宇航开发经营公司（以下简称宇航公司）签订了房屋租赁协议，约定将整栋大楼出租给宇航公司，租期较长，租金逐年递增。协议签订后，宇航公司支付了部分款项，商厦也进行了装修并开业经营。

但开业后不久，因消防设施未达标，消防部门认定该商厦存在重大火险隐患，不具备营业条件，责令停业整改。双方因此产生纠纷，宇航公司拒绝继续支付租金，郊区供销公司则起诉要求宇航公司支付欠付租金及违约金。

争议焦点

郊区供销公司主张：宇航公司已实际使用房屋，应按合同约定支付租金，消防问题不影响租金支付义务。宇航公司则认为：郊区供销公司未完成消防等配套设施，导致商厦被责令停业，无法正常经营，属于违约在先，宇航公司有权拒绝支付停业期间的租金。

法院判决

最高人民法院二审判决：宇航公司应当支付停业期间的租金，但租金标准不应按合同约定的正常经营期间租金计算，而应参照房屋使用费的标准酌情确定。法院认为，合同虽然有效，但因消防问题导致房屋处于违法使用状态，宇航公司实际无法正常经营，继续按原标准支付租金显失公平。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使有严格条件。本案中，宇航公司虽然因消防问题无法正常经营，但房屋本身已交付使用，宇航公司也实际占有了房屋，因此不能完全拒绝支付租金，只能主张减少租金。

第二，违法履行状态下的租金标准问题。当房屋租赁合同因一方原因导致房屋处于违法使用状态时，承租人可以主张按房屋使用费而非合同约定租金标准支付，法院会综合考虑房屋的实际使用价值、双方过错等因素酌情确定。

第三，消防验收是商业用房租赁的硬性要求。出租人有义务确保租赁房屋符合消防安全规定，否则可能承担相应责任，承租人也有权要求出租人履行相关义务。

王德林律师提示：

在文山地区，承租商业房屋前务必核实房屋是否通过消防验收，并在合同中明确约定消防设施交付标准及违约责任。如果房屋因消防问题被责令停业，承租人应及时书面通知出租人，并保留相关证据，以便后续主张减少租金或解除合同。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市