房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司（出租方）与宇航公司（承租方）签订了一份长达多年的房屋租赁协议，约定将一栋商厦整体出租给宇航公司经营。合同签订后，宇航公司支付了部分租金并开始装修营业。但双方在履行过程中出现了问题：出租方未能按约定完成消防系统、水电增容等配套设施，导致商厦在消防未验收的情况下违规开业，后被消防部门责令停业整改。双方因此产生纠纷，宇航公司拒绝支付后续租金，出租方则起诉要求支付租金并承担违约责任。

争议焦点

出租方认为：宇航公司已经实际使用房屋并开业经营，应当按合同约定全额支付租金。承租方认为：出租方未完成消防、水电等配套工程，导致房屋无法正常使用，自己有权拒绝支付租金，并要求出租方赔偿停业损失。双方争议的核心在于：在合同违法履行期间，租金标准该如何确定。

法院判决

最高人民法院二审认为：双方签订的租赁合同本身有效，但出租方未完成消防、水电等配套工程，导致房屋不具备合法营业条件，构成违约。承租方在房屋实际使用期间应当支付租金，但考虑到房屋存在严重消防隐患、无法正常经营，租金标准应当适当降低。法院最终判决宇航公司按较低标准支付实际使用期间的租金，同时出租方也需承担相应的违约责任。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使要有依据。本案中，宇航公司以出租方未完成配套设施为由拒绝支付全部租金，但法院并未完全支持。因为房屋确实被实际使用了，完全拒付租金缺乏依据，但可以主张按实际使用价值支付较低租金。

第二，违法履行状态下的租金标准不能按合同原价计算。当出租方提供的房屋存在重大安全隐患、不具备合法经营条件时，承租方可以主张降低租金标准。法院会根据房屋的实际使用价值、双方的过错程度等因素综合判断。

第三，合同有效不等于可以按原约定全面履行。即使租赁合同本身有效，但如果履行过程中出现违法情形（如消防未验收就开业），双方都可能需要承担相应责任。承租方在发现房屋存在安全隐患时，应当及时提出异议并保留证据，避免被认定为默认接受。

王德林律师提示：

在文山地区办理房屋租赁纠纷时，承租方如果发现出租方提供的房屋存在消防、水电等重大安全隐患，应当书面通知出租方整改，并保留相关证据。如果房屋确实无法正常使用，可以主张降低租金或解除合同，但不宜直接拒绝支付全部租金，否则可能被认定为违约。出租方则应当确保交付的房屋符合法定安全标准，避免因违法履行导致租金损失。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市