房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建造了一栋商厦，与宇航公司签订了房屋租赁合同，租期长达15年。合同约定宇航公司支付租金，并负责内部装修，供销公司负责外部装修和供电等配套工程。合同签订后，宇航公司支付了部分租金，商厦也开业营业。

但商厦开业后，消防部门检查发现该商厦未经消防验收就投入使用，存在严重火灾隐患，于是下达整改通知，要求停业整改。此后商厦一直停业，双方因租金支付问题产生纠纷，闹上了法庭。

争议焦点

宇航公司认为：供销公司没有完成消防、供电等配套设施，导致商厦无法正常营业，属于违约在先，自己有权拒绝支付停业期间的租金。

供销公司认为：商厦已经交付使用，宇航公司也实际开业经营，应当按合同约定支付租金。消防问题双方都有责任，不能成为不付租金的理由。

法院判决

最高人民法院二审判决：商厦因消防问题被责令停业，双方对此都有责任。在违法履行期间，宇航公司仍应支付租金，但考虑到商厦实际无法正常经营，租金标准不应按合同约定的正常租金计算，而应参照当地同类房屋的租金水平适当调整。

律师分析

第一，合同履行抗辩权有严格限制。一方违约时，另一方可以拒绝履行自己的义务，但不能滥用。本案中商厦停业是双方共同造成的，宇航公司不能完全拒绝支付租金。

第二，违法履行期间租金标准应合理调整。房屋处于违法使用状态，不能正常经营，如果仍按合同约定租金计算，对承租人明显不公平。法院会根据公平原则和实际使用情况，参照市场租金水平确定。

第三，租赁双方都应当确保房屋符合法定使用条件。消防验收、供电配套等是房屋合法使用的前提，任何一方都不能以"先开业后补手续"的方式规避法律义务。

王德林律师提示：

租赁房屋前，务必核实房屋是否通过消防验收、具备合法使用条件。如果发现对方未完成配套设施，应当及时书面催告，并保留证据。文山地区的商户在租赁经营场所时，尤其要注意消防验收手续，避免因违法使用导致停业损失。发生纠纷后，建议尽早咨询专业律师，评估合同履行中的风险和应对方案。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市