房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建造了一栋商厦，与宇航公司签订了租赁协议，约定将整栋大楼出租给宇航公司，租期15年。协议签订后，宇航公司支付了部分租金，商厦也开业了。但开业后不久，消防部门检查发现商厦未经消防验收就投入使用，存在重大火险隐患，责令停业整改。此后商厦一直停业，双方因租金支付问题产生纠纷，官司打到了最高人民法院。

争议焦点

宇航公司认为，郊区供销公司没有完成消防、水电等配套设施，导致商厦无法正常经营，自己有权拒绝支付租金。郊区供销公司则认为，宇航公司已经实际使用了大楼，应当按约定支付租金，停业是宇航公司自身原因造成的。双方对于违法履行期间租金是否应当支付、按什么标准支付，各执一词。

法院判决

最高人民法院二审判决认为，租赁合同本身有效，但双方在履行过程中都存在违法问题。商厦未经消防验收即开业，违反了法律强制性规定。法院综合考虑双方过错，酌情确定了租金标准，没有完全按照合同约定支持郊区供销公司的主张，也没有完全支持宇航公司不付租金的抗辩。

律师分析

第一，合同履行抗辩权不能滥用。即使一方存在违约，另一方也不能随意拒绝履行自己的义务，需要看违约是否达到根本影响合同目的的程度。本案中，消防问题确实影响了经营，但不等于可以完全不付租金。

第二，违法履行期间的租金标准由法院酌情确定。当合同履行处于违法状态时，租金不能简单按合同约定计算，法院会根据双方过错、实际使用情况等因素综合判断，公平合理确定租金金额。

第三，租赁合同中的配套设施义务要明确。本案中消防、水电等配套问题成为争议焦点，说明合同中应当明确约定出租方的基础设施义务和完成时间，否则容易产生纠纷。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，一定要明确消防验收等法定义务的承担方和完成期限，避免因违法使用导致停业损失。在文山地区，不少商铺租赁纠纷也涉及消防验收问题，建议租户在开业前核实相关手续是否齐全，不要急于营业。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市