房屋租赁合同违法履行时租金如何确定

房屋租赁合同违法履行时租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建造了一栋商厦，与宇航公司签订了一份为期多年的租赁协议。协议约定，宇航公司支付租金，并对商厦进行装修和设备投入。双方还约定了开业时间、定金支付等细节。

商厦建成后，宇航公司开始装修并准备营业。然而，由于供电增容未成、消防系统未经验收等问题，商厦在未取得消防合格手续的情况下就开业了。消防部门检查后发现重大火险隐患，责令停业整改，商厦因此长期停业。双方因租金支付和合同履行问题产生纠纷，最终诉至法院。

争议焦点

宇航公司认为，郊区供销公司未能完成供电增容和消防系统，导致商厦无法正常营业，因此不应支付停业期间的租金。郊区供销公司则主张，宇航公司已实际使用商厦并开业，应按合同约定支付租金，停业是宇航公司自身原因造成的。

法院判决

最高人民法院二审认为，双方签订的租赁合同合法有效。在合同履行过程中，双方均存在违约行为：郊区供销公司未能完成供电增容和消防设施，宇航公司则在消防未验收的情况下强行开业。法院判决停业期间，宇航公司应按当地同类房屋的市场租金标准支付租金，而非按合同约定的高额租金计算。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使需要谨慎。如果一方违约导致合同无法正常履行，另一方可以主张抗辩权，但必须基于对方的根本违约行为，且不能滥用。本案中，双方都有违约，法院根据各自过错程度分配责任。

第二，违法履行期间的租金标准不必然按合同约定。当房屋租赁合同处于违法履行状态（如消防未验收即开业）时，法院会考虑实际使用情况、双方过错等因素，参照市场租金确定合理标准，而非机械适用合同约定的租金。

第三，租赁合同中的配套设施义务要明确。供电、消防等配套设施是商业租赁的关键，双方应在合同中明确约定完成时间和标准，否则容易产生纠纷。本案的争议根源就在于配套设施未按约定完成。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，要明确约定配套设施、消防验收等关键事项的完成时间和责任方。如果对方未履行，应及时书面催告并保留证据，必要时可主张解除合同或要求赔偿。在文山地区的租赁纠纷中，很多当事人因为证据不足而难以维权，建议在合同履行过程中注意保留书面记录。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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