买房按揭贷款未办抵押登记是否有效

买房按揭贷款未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商业中心楼层，总价款数千万元，约定通过银行按揭方式付款。中振公司、泰合公司与宝丰支行签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，宝丰支行发放贷款后，中振公司按期偿还部分本息，但后来未能继续还款。泰合公司出具了收到全部购楼款的收条，但中振公司尚欠宝丰支行本金及利息。

由于中振公司未按约定还款，宝丰支行起诉要求解除贷款合同，并以中振公司所购房屋权益偿还欠款。中振公司则主张，按揭合同未办理抵押登记，应属无效，且已将房屋抵押给另一家公司。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同未办理抵押登记，违反武汉市地方规定，应为无效；且房屋已抵押给广州国投并办理登记，宝丰支行不享有优先权。宝丰支行认为：合同自愿签订且已实际履行，应属有效，中振公司违约应承担还款责任。

法院判决

最高人民法院二审维持一审判决：解除《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，中振公司一次性归还贷款本金及利息；若中振公司不能清偿，可将抵押物拍卖，宝丰支行享有优先受偿权。法院同时撤销了一审关于担保人责任的判决。

律师分析

第一，按揭合同不同于一般财产抵押。当时国家法律未规定抵押未经登记即无效，武汉市的部门规章不能作为认定合同无效的依据。合同是各方自愿签订，内容不违法，且已实际履行，应认定为有效。

第二，中振公司事后将房屋抵押给广州国投，是在本案按揭合同之后设立的，且该抵押所依据的贷款合同并未实际履行，抵押登记本身无效，不影响本案按揭银行的权利。

第三，购房按揭中，即使未办理抵押登记，只要合同本身有效、银行已实际放款，购房人仍应按约还款。购房人不能以未登记为由拒绝履行还款义务。

王德林律师提示：

购房者办理按揭贷款后，应按期还款，不要以为未办抵押登记就可以不还钱。如有资金困难，应及时与银行协商，避免被起诉解除合同后一次性还清全部欠款。在文山地区，购房按揭纠纷处理原则与此类案例一致，建议购房前了解贷款合同条款，避免违约风险。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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