无证预售商品房合同是否有效

无证预售商品房合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（简称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（简称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4亿多元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。但后来顺兴公司发现，深发公司在出售该房产时，并未取得土地使用权证和商品房预售许可证，甚至连土地都还在原发展商海南厚南旅业有限公司（简称厚南公司）名下。顺兴公司认为合同无效，要求深发公司返还购房款及利息。

实际上，这块地的土地使用权最初属于厚南公司。厚南公司与凯鹏公司合作开发，后来凯鹏公司又将项目转让给了深发公司。深发公司在没有取得合法手续的情况下，就与顺兴公司签订了预售合同。虽然厚南公司事后出具了承诺书表示认可，但整个交易链条中存在多处手续不全的问题。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司无售房主体资格，未取得土地使用权证和商品房预售许可证，售房合同缺少法定条件，应属无效，深发公司应返还购房款及利息。深发公司则认为：双方合同已经实际履行，且厚南公司事后认可，合同应当有效，双方应继续合作。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定厚南公司与深发公司的合建合同有效，但最高人民法院二审最终认定：深发公司在未取得土地使用权证、商品房预售许可证的情况下，与顺兴公司签订商品房预售合同，违反了法律强制性规定，该合同无效。深发公司应当返还顺兴公司已支付的5000万元购房款及利息。

律师分析

第一，商品房预售必须满足法定条件。根据我国法律规定，开发商预售商品房必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证。这些证照是保障购房人权益的基础，缺少任何一项，预售合同都可能被认定无效。

第二，合同无效后，开发商应返还购房款。本案中，深发公司收取了顺兴公司5000万元购房款，但因其不具备预售资格导致合同无效，法院判决深发公司全额返还购房款并支付利息。这对购房者来说是一个重要的保护。

第三，购房者在购买期房时，一定要核实开发商的相关证照。不要轻信开发商的承诺或所谓的事后认可，法律对商品房预售有严格的准入条件，手续不全的房产存在巨大风险。

王德林律师提示：

在文山地区，不少购房者因贪图便宜购买了手续不全的期房，最终陷入纠纷。建议购房前务必到当地住建部门核实开发商的五证情况，尤其是商品房预售许可证。如果发现开发商无证销售，应及时向主管部门举报或寻求法律帮助，避免资金损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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