未取得土地使用权的转让合同是否有效

未取得土地使用权的转让合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

湛江市土地开发总公司（简称湛江土地总）与中国银行遂溪支行（简称遂溪中行）开办的中银公司签订了一份土地转让协议，约定中银公司将位于广西北海市的90亩土地使用权转让给湛江土地总，总价款为一定金额。湛江土地总支付了部分款项，中银公司交付了土地红线图。之后，湛江土地总又将这90亩土地转售给了另一家公司。但后来，湛江土地总与这家公司的转让合同被法院认定为无效，湛江土地总因此要求中银公司返还土地转让款。

中银公司后来注销，其债权债务由遂溪中行承担。湛江土地总起诉遂溪中行，要求返还土地款及利息。一审法院认为双方合同有效，但湛江土地总起诉时已超过诉讼时效，驳回了其请求。湛江土地总不服，上诉至最高人民法院。

争议焦点

湛江土地总主张：中银公司不具备土地使用权转让主体资格，土地性质存在问题，双方合同应为无效，且自己主张权利未超过诉讼时效。遂溪中行辩称：合同是有效的合同转让，双方意思表示真实，且已实际履行，湛江土地总的起诉已超过法定诉讼时效，应驳回其请求。

法院判决

最高人民法院撤销了一审判决，改判中银公司与湛江土地总签订的土地转让协议无效，遂溪中行需返还湛江土地总已支付的土地转让款及相应利息。法院认为，中银公司未取得讼争土地使用权，也未办理土地出让审批手续，不具备转让条件，合同无效。同时，湛江土地总在出具收据后至上诉时，未超过两年的诉讼时效。

律师分析

第一，土地使用权转让有严格条件。根据法律规定，转让方必须已取得土地使用权证，并完成土地出让手续。本案中中银公司未取得土地使用权，也未缴纳土地出让金，转让合同自然无效。

第二，合同无效后，双方应返还财产。无效合同自始没有法律效力，双方因该合同取得的财产应当返还。本案中，中银公司收取的土地款应当返还，湛江土地总也应返还土地。

第三，诉讼时效从知道权利受损时起算。本案中，湛江土地总在向其他法院上诉时主张权利，并未超过两年诉讼时效，法院支持了其请求。

王德林律师提示：

购买土地使用权前，务必核实卖方是否已取得土地使用权证，并确认土地性质是否符合转让条件。如发现合同存在无效风险，应及时主张权利，避免因拖延导致诉讼时效问题。在文山地区处理类似土地转让纠纷时，建议委托专业律师审查合同和土地权属文件，以保障自身权益。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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