购房按揭贷款未办抵押登记是否有效

购房按揭贷款未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

广东一家公司（中振公司）向开发商购买商业楼，采用银行按揭贷款方式支付房款。中振公司与银行、开发商三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，银行发放了贷款，中振公司也收到了开发商的购房收据。

但中振公司只还了部分贷款，后来不再还款。银行起诉要求解除合同，让中振公司用房屋权益还清欠款。中振公司辩称，贷款合同没有办理抵押登记，按当地政府规定应属无效，不应承担责任。

争议焦点

中振公司认为：合同未办理抵押登记，违反武汉市政府规定，抵押无效；且半年后已将该房屋抵押给另一家公司并办了登记。银行认为：合同是自愿签订，合法有效，已实际履行，中振公司应当还款。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审解除合同、中振公司还本付息的判决。法院认为，按揭不同于一般抵押，当时国家法律并未规定抵押未经登记即无效，中振公司主张合同无效没有法律依据。至于中振公司后来将房屋抵押给另一家公司，因当时房屋未竣工验收，依法不能抵押，不影响银行的权利。

律师分析

第一，按揭贷款合同与普通抵押合同有区别。按揭的核心是银行向购房人提供贷款，购房人以所购房屋的权益作为担保。目前我国法律对按揭没有专门规定，不能简单套用一般抵押登记的要求来否定合同效力。

第二，合同是否有效，关键看是否违反国家法律、行政法规的强制性规定。地方政府规章（如武汉市政府的办法）不能作为认定合同无效的依据。只要合同是双方真实意思表示，内容不违法，就应认定有效。

第三，购房人未按约还款，银行有权要求解除合同、一次性收回全部欠款。即便抵押登记有瑕疵，银行仍可就房屋拍卖价款优先受偿。购房人不能以登记问题为由逃避还款责任。

王德林律师提示：

购房按揭贷款合同签订后，建议尽快办理抵押登记手续，以明确各方权利。如果出现还款困难，应主动与银行协商，不要拖延。在文山地区处理类似纠纷时，法院通常也会尊重合同约定，购房人不能以未办登记为由拒绝还款。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市