房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建了一栋商厦，主体工程建到三层时，就和宇航公司签了租赁合同，把整栋楼租给对方，租期很长。合同约定宇航公司要付定金，还要负责内部装修，供销公司负责外部装修和供电等配套。双方还找了担保单位。

后来商厦开张营业，但因为消防系统、水电系统没达标，消防部门检查后发现存在重大火险隐患，要求停业整改。商厦因此停业，双方因为租金支付问题打起了官司。

争议焦点

郊区供销公司认为宇航公司没有按时付租金，要求解除合同并支付欠租。宇航公司则认为供销公司没有完成供电增容和消防设施，导致商厦无法正常经营，自己有权拒绝支付租金。双方对停业期间的租金标准也各执一词。

法院判决

最高人民法院二审认定，双方签订的租赁合同有效。但因为消防、水电等配套问题导致商厦违法经营，供销公司没有履行合同义务，宇航公司可以行使抗辩权，暂不支付租金。停业期间的租金，法院参照当地同类房屋的市场租金标准，结合双方过错程度，酌情确定了一个合理金额。

律师分析

第一，合同履行抗辩权很重要。当一方没有按约定履行义务时，另一方可以暂时拒绝履行自己的义务，但要有合理依据，不能随意滥用。

第二，房屋租赁合同履行过程中，如果房屋存在违法问题，比如消防不达标，导致无法正常使用，承租人有权要求出租人整改，整改期间的租金可以协商或参照市场标准确定。

第三，双方都有过错的，法院会根据各自过错大小来分担损失。出租人提供合格房屋是基本义务，承租人也不能在明知条件不达标的情况下强行营业。

王德林律师提示：

签房屋租赁合同前，一定要核实房屋的消防、水电等配套设施是否合规，最好在合同中明确约定出租人的配套义务和违约责任。在文山地区，很多商铺租赁纠纷都出在配套设施不达标上，建议承租人在开业前请专业机构验收，避免后续扯皮。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市