按揭贷款买房未办抵押登记合同是否有效

按揭贷款买房未办抵押登记合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，付款方式为银行按揭。中振公司、泰合公司与宝丰支行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将所购房产权益抵押给宝丰支行，宝丰支行提供贷款，泰合公司承担担保责任。

合同签订后，宝丰支行发放了贷款，中振公司也支付了部分购房款，但后来未能按期偿还剩余贷款本息。宝丰支行催收无果后起诉到法院，要求解除贷款合同，并以抵押房产的权益偿还欠款。

争议焦点

中振公司主张，按揭合同签订后没有办理抵押登记，违反了武汉市政府的抵押管理办法，合同应属无效。同时，中振公司称已将涉案房产抵押给另一家金融机构并办理了登记，宝丰支行不应享有优先受偿权。

宝丰支行则认为，合同是各方自愿签订，内容合法，且已实际履行，抵押登记只是手续问题，不影响合同效力。

法院判决

最高人民法院二审判决维持了一审的主要结果：解除《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，中振公司一次性归还贷款本金及利息；如果中振公司不能还款，则以抵押物拍卖所得价款优先偿还宝丰支行。法院同时撤销了一审中涉及担保人责任的判项。

律师分析

第一，按揭合同不同于普通抵押合同。当时国家法律法规并未规定抵押必须登记才有效，地方政府规章不能作为认定合同无效的依据。合同各方自愿签订、内容不违法、不损害他人利益，且已实际履行，因此合同有效。

第二，中振公司后设立的抵押关系是在本案按揭合同之后，且当时房产尚未竣工验收，依法不能作为抵押财产，该抵押登记没有法律效力，不影响本案按揭银行的优先受偿权。

第三，购房者或贷款人如果未能按期还款，银行有权要求解除合同、提前收回全部贷款，并以抵押物优先受偿。这是按揭贷款中常见的风险，当事人应当重视合同的履行义务。

王德林律师提示：

办理按揭贷款时，建议及时完成抵押登记手续，避免后续产生效力争议。如果遇到贷款逾期问题，应主动与银行沟通协商，不要消极等待。在文山地区，购房者签订按揭合同前最好咨询专业律师，了解合同条款和自身权利义务。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市