按揭贷款买房未办抵押登记是否有效

按揭贷款买房未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，约定以银行按揭方式付款。中振公司、泰合公司与银行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，银行向中振公司发放了贷款，中振公司也向开发商付清了全部购房款。

合同签订后，中振公司陆续偿还了部分贷款本息，但后来因资金问题未能按期还款。银行多次催收无果，起诉到法院要求解除贷款合同，并主张以中振公司所购房屋的权益来偿还欠款。中振公司则提出抗辩，认为贷款合同没有办理抵押登记，应当认定为无效。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同没有办理抵押登记，违反了武汉市政府的房地产抵押管理办法，抵押应当无效，而且争议房屋已经抵押给了另一家信托公司并办理了登记。

银行认为：合同是各方自愿签订，内容合法，且已实际履行，应当认定为有效合同，中振公司以未办理登记为由否认合同效力没有法律依据。

法院判决

最高人民法院二审维持了一审的主要判决：解除贷款合同，中振公司一次性归还剩余贷款本金及利息，逾期不还则拍卖房屋优先偿还银行。法院认为，楼宇按揭不同于一般抵押，未办理抵押登记不导致合同无效。

律师分析

第一，按揭贷款合同的性质。在我国现行法律中，楼宇按揭并非严格意义上的抵押，而是一种附条件的权益转让。购房人将买卖合同项下的全部权益转让给银行作为担保，银行发放贷款。这种模式不同于传统的财产抵押，不能简单套用抵押登记的规定。

第二，合同效力认定。本案合同是各方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，且已经实际履行。即使没有办理抵押登记，也不影响合同本身的效力。中振公司事后以未登记为由主张合同无效，法院不予支持。

第三，后续抵押问题。中振公司在按揭合同之后又将同一房屋抵押给其他公司，但该抵押发生时房屋尚未竣工，依法不能抵押，且抵押贷款合同未实际履行，因此该抵押登记无效，不影响银行的优先受偿权。

王德林律师提示：

购房人在办理按揭贷款时，应当按时还款，避免因逾期导致银行解除合同并要求一次性还清全部贷款。如果出现资金困难，应及时与银行协商展期或调整还款方案。在文山地区，购房人签订按揭合同前建议咨询专业律师，了解合同中关于违约责任、抵押物处置等条款的具体含义。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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