购房按揭贷款合同未登记是否有效

购房按揭贷款合同未登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，付款方式为银行按揭。中振公司、泰合公司与宝丰支行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将其购房合同中的全部权益抵押给宝丰支行，宝丰支行提供贷款。合同签订后，宝丰支行支付了贷款，中振公司也陆续还款，但后来因资金问题未能按期偿还剩余贷款。

宝丰支行起诉要求解除合同，由中振公司以房屋权益偿还欠款。中振公司则主张，该按揭合同未按当地规定办理抵押登记，应属无效。

争议焦点

中振公司认为，按揭合同未办理抵押登记，违反武汉市地方政府规章，抵押无效，且其已将房屋抵押给另一家公司并办理了登记。宝丰支行则认为，合同系自愿签订，合法有效，应受法律保护。

法院判决

最高人民法院二审维持了合同有效的认定，判决解除按揭贷款合同，中振公司一次性归还贷款本金及利息，逾期以抵押物拍卖价款优先受偿。

律师分析

第一，按揭不同于传统抵押。按揭是以购房合同中的权益作为担保，而非直接以房产抵押。当时国家法律并未要求按揭必须办理抵押登记，因此不能仅以未登记就认定合同无效。

第二，地方规章不能对抗国家法律。武汉市政府的《房地产抵押管理办法》属于地方性规定，不能作为认定合同无效的依据。合同效力应以国家法律法规为准。

第三，后设立的抵押不影响在先按揭的效力。中振公司将房屋抵押给其他公司的行为发生在按揭合同之后，且该抵押所依据的贷款合同未实际履行，因此不构成对按揭银行权利的否定。

王德林律师提示：

购房人在办理按揭贷款时，应按要求及时办理抵押登记，避免因手续不全引发争议。在文山地区，如遇按揭纠纷，建议尽早咨询专业律师，明确合同效力和自身权利义务，避免被动。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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