房屋租赁合同违法履行期间的租金如何认定

房屋租赁合同违法履行期间的租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1995年，苏州郊区供销公司投资建造了九胜商厦，并与宇航公司签订租赁协议，约定将整幢大楼出租给宇航公司，租期20年，租金逐年递增。宇航公司支付了部分租金后，商厦于1997年开张营业。

但商厦开业后，消防部门检查发现大楼未经消防验收，存在重大火险隐患，随即责令停业整改。此后商厦一直停业，双方因租金支付问题产生纠纷，最终闹上法庭。

争议焦点

宇航公司认为：郊区供销公司未能完成供电增容和消防系统，导致商厦无法正常经营，自己有权拒绝支付租金，并要求对方赔偿损失。

郊区供销公司认为：宇航公司已经实际使用商厦并开业经营，应当按合同约定支付租金，停业是宇航公司自身经营问题造成的。

法院判决

最高人民法院二审认定：双方签订的租赁合同有效，但在合同履行过程中，因消防问题导致商厦处于违法经营状态，宇航公司实际无法正常使用房屋。法院判决宇航公司按合同约定租金的50%支付该期间的房屋使用费，而非全额租金。

律师分析

第一，合同有效不等于履行状态合法。房屋租赁合同有效，但如果房屋本身未经消防验收就投入使用，属于违法履行，承租人可以主张减少租金或不支付租金。

第二，行使抗辩权要合理。宇航公司虽然有权拒绝支付全额租金，但不能完全拒绝支付，法院会根据实际使用情况酌情确定应付款项。

第三，出租人负有提供合格房屋的义务。本案中，郊区供销公司没有完成消防系统，是导致商厦被责令停业的直接原因，应当承担相应责任。

王德林律师提示：

租赁房屋前，建议承租人先核实房屋是否通过消防验收、具备合法使用条件。如果出租人未能提供合格房屋，您可以主张减少租金或解除合同，但要注意保留相关证据。在文山地区，类似纠纷中法院也会重点审查房屋是否具备合法使用条件。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市