房屋租赁合同违法履行期间租金如何计算

房屋租赁合同违法履行期间租金如何计算

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建造了一栋商厦，与宇航公司签订了租赁协议，约定将整栋大楼租给宇航公司经营，租期长达20年。双方还约定了租金支付方式，以及由宇航公司负责内部装修、供销公司负责外部装修和供电等配套。

大楼建成后，宇航公司开始装修并开业经营。但消防部门检查发现，该商厦未经消防验收就投入使用，存在严重火险隐患，责令停业整改。此后商厦一直停业，双方因租金支付问题发生争议，诉至法院。

争议焦点

宇航公司认为：供销公司未能解决供电容量问题，导致消防系统无法正常运行，商厦被责令停业，是供销公司违约在先，自己有权拒绝支付停业期间的租金。

供销公司则认为：商厦已经交付使用，宇航公司实际经营了一段时间，应当按合同约定支付租金。停业是消防问题造成的，与供电无关，宇航公司不能以此为由拒付租金。

法院判决

最高人民法院二审认定：双方签订的租赁合同合法有效。但商厦在消防未验收合格的情况下违法经营，被责令停业，属于合同履行中的违法状态。停业期间，宇航公司无法正常使用房屋，不能按原合同标准支付租金。法院综合考虑双方过错，酌定按较低标准计算停业期间的房屋使用费。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使有条件。一方违约，另一方可以暂时拒绝履行自己的义务，但前提是对方的违约行为与自己的义务有直接关联。本案中，供电问题与消防验收不合格、停业之间的因果关系需要具体分析。

第二，违法履行状态下的租金标准不能简单按合同约定。房屋租赁合同有效，但实际使用房屋的方式违法（如未经消防验收就营业），导致房屋不能正常使用的，租户可以不按原租金标准支付，法院会根据公平原则酌情调整。

第三，租赁双方都应当注意合同履行中的合规问题。消防、供电等公共安全事项，是出租人和承租人共同的法定责任，不能仅凭合同约定来推卸。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，要明确约定双方的配套设施义务和验收责任。如果发现对方存在违约或违法情形，应当及时书面催告，保留证据。在文山地区，类似因消防、供电问题引发的租赁纠纷并不少见，建议当事人在签约前咨询专业律师，避免后续陷入被动。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市