按揭贷款合同未办理抵押登记是否有效

按揭贷款合同未办理抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

2010年，中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，采用银行按揭方式付款。同日，中振公司、泰合公司与宝丰支行签订《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将所购房屋权益抵押给银行，银行提供贷款，泰合公司承担担保责任。合同签订后，银行发放了贷款，中振公司偿还了部分本息，但后来无力继续还款。

银行催收未果后起诉，要求解除合同，并以抵押房屋的权益偿还欠款。中振公司则主张，该合同未在当地办理抵押登记，按当地政府规定应属无效。此外，中振公司已将同一房屋抵押给另一家公司并办理了登记，认为银行不应享有优先受偿权。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同未办理抵押登记，违反武汉市房地产抵押管理办法，抵押无效；且房屋已抵押给案外人并办理登记，银行无权优先受偿。银行主张：合同系自愿签订，内容合法，已实际履行，按揭不同于一般抵押，不应以未登记为由认定无效。

法院判决

一审法院判决解除合同，中振公司偿还贷款本息，逾期以抵押物拍卖价款优先受偿。最高人民法院二审维持原判，认为合同有效，中振公司的无效主张不予支持。同时指出，案外人的抵押登记因房屋未竣工且合同未实际履行而无效，不影响银行权益。

律师分析

第一，按揭贷款合同不同于普通抵押合同。按揭是购房人将房屋权益转让给银行作为担保，银行发放贷款的模式，现行法律并未要求必须办理抵押登记才能生效。只要合同自愿签订、内容合法、不损害他人利益，就应认定为有效。

第二，地方性规章不能作为认定合同无效的依据。武汉市政府的《房地产抵押管理办法》属于地方性规章，不能与法律、行政法规相抵触。当时国家法律未规定抵押必须登记才有效，因此不能仅因未登记就否定合同效力。

第三，同一房屋上存在多个抵押时，以登记时间先后确定优先顺序。本案中案外人的抵押登记发生在按揭合同之后，且该抵押合同并未实际履行，法院认定该登记无效，银行的权益不受影响。购房人和银行在办理按揭时，应尽早办理相关登记手续，避免权利冲突。

王德林律师提示：

购房者通过按揭贷款购房时，务必与银行、开发商签订书面合同，明确各方权利义务。合同签订后，应及时办理预售合同备案和预告登记，这能有效保护购房人和银行的合法权益。在文山地区，购房人可向当地不动产登记中心咨询具体登记流程，避免因登记问题产生纠纷。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市