购买的土地面积缩水怎么办

购买的土地面积缩水怎么办

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口一家发展公司把一块土地转让给置地公司，双方签了合同，置地公司付了钱，也拿到了土地使用证。但置地公司拿着土地证去规划局审批时，发现土地证上写的面积和实际能用的面积差了上千平方米。原因是土地证上标明的道路宽度是30米，而规划部门规定的道路宽度是40米，导致实际可用面积变少了。

原来，发展公司办土地证时，提供的位置图没有经过规划部门审批，导致国土局发的土地证面积和规划要求对不上。更麻烦的是，转让的土地里还包含了一条城市道路，按照法律规定，城市道路属于市政设施，是不能拿来转让的。

争议焦点

发展公司认为：双方是按整体面积转让的，土地位置图和规划坐标图是一致的，土地证上的面积是国土局的行为，公司没有过错，合同应该有效。

置地公司认为：土地证上写的面积和实际能用的面积不符，而且城市道路不能转让，合同应该无效，发展公司要退钱赔偿。

法院判决

最高人民法院判决：合同部分有效、部分无效。涉及城市道路面积的转让部分无效，符合规划要求的土地转让部分有效。发展公司要按规划部门确定的实际面积计算，多收的土地转让金要退还给置地公司，还要赔偿置地公司因此产生的设计费、勘察费等损失。

律师分析

第一，城市道路属于市政设施，法律明确规定不得转让。发展公司将道路面积一并转让给置地公司，这部分合同内容违法，法院认定无效是正确的。

第二，土地证面积和实际规划面积不符，主要是因为发展公司在办证时提供的位置图没有经过规划部门审批。作为转让方，发展公司有义务确保土地信息的真实准确，否则要承担相应的赔偿责任。

第三，这个案子告诉我们，土地使用权转让合同不一定全盘无效。法院会根据实际情况，把合法部分和违法部分分开处理，能履行的部分继续履行，违法的部分认定无效，这样既保护了当事人的合法权益，也维护了交易稳定。

王德林律师提示：

购买土地使用权时，一定要核实土地证上的面积和规划部门的规划是否一致，特别是涉及道路、绿化等公共设施的面积。建议在文山地区办理土地转让手续时，先到规划部门查询土地的详细规划信息，避免因面积不符引发纠纷。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市