房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州市郊区供销集团公司（下称郊区供销公司）投资建造了九胜商厦，并与苏州市宇航开发经营公司（下称宇航公司）签订了一份租赁协议，约定将整幢商厦出租给宇航公司，租期较长，租金逐年递增。宇航公司支付了部分租金，并对商厦进行装修和开业准备。

然而，商厦开业后，因消防系统未经验收、存在重大火险隐患，被消防部门责令停业整改。此后双方就租金支付和合同履行产生争议，郊区供销公司起诉宇航公司要求支付租金，宇航公司则反诉要求赔偿损失。

争议焦点

郊区供销公司主张：宇航公司已实际使用房屋，应按合同约定支付租金，且消防问题并非其单方责任。宇航公司主张：因郊区供销公司未完成消防、水电等配套设施，导致房屋不具备合法营业条件，其有权拒绝支付租金，并要求对方承担违约责任。

法院判决

最高人民法院二审认为，双方签订的租赁合同合法有效，但房屋在违法履行期间（即消防未验收、不具备营业条件）实际上无法正常使用。法院判决宇航公司应当支付租金，但租金标准不能按合同约定的正常经营期间的标准计算，而应参照房屋实际使用价值、当地同类房屋租金水平等因素合理确定，同时双方对消防问题均有过错，各自承担相应责任。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使有条件。如果一方未履行合同义务导致对方无法正常使用房屋，对方可以主张同时履行抗辩权或先履行抗辩权，拒绝支付租金。但抗辩权的行使必须基于对方违约行为与自身损失之间的直接因果关系。

第二，违法履行期间租金标准不能简单按合同约定计算。房屋处于违法状态（如消防未验收）无法合法使用时，承租人实际使用价值降低，法院会结合房屋实际状况、当地市场租金水平等因素，酌情调整租金金额，而非完全免除租金支付义务。

第三，双方均有过错时，各自承担相应责任。本案中，郊区供销公司未完成消防配套，宇航公司明知消防不合格仍强行开业，双方对停业损失均有过错，因此法院未支持一方全部索赔请求。

王德林律师提示：

租赁房屋前，务必核实房屋的消防、水电等配套设施是否合法合规，特别是商业经营用途的房屋。如果发现房屋存在违法状态，应及时书面通知出租方整改，不要冒险开业。在文山地区，类似因消防问题引发的租赁纠纷并不少见，建议在合同中明确约定配套设施完成时间和验收标准，并保留相关证据。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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