购房按揭贷款合同未办理抵押登记是否有效

购房按揭贷款合同未办理抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司与泰合公司签订了商品房买卖合同，约定购买泰合广场的商业中心部分楼层。随后，中振公司、泰合公司与宝丰支行三方签订了楼宇按揭贷款合同，约定中振公司向宝丰支行贷款人民币万元，并将所购房产的权益抵押给银行。

合同签订后，宝丰支行按时发放了贷款，中振公司也陆续偿还了部分本息。但后来中振公司未能按期还款，宝丰支行多次催收未果，于是起诉到法院，要求解除贷款合同并让中振公司以房屋权益偿还欠款。

争议焦点

中振公司主张：该按揭合同没有按照武汉市的地方规定办理抵押登记，所以抵押无效。而且中振公司后来又将同一房产抵押给了另一家银行并办理了登记，因此本案的按揭合同不应有效。

宝丰支行主张：合同是三方自愿签订的，内容不违法，已经实际履行，应当认定为有效合同。中振公司违约不还款，应当承担还本付息的责任。

法院判决

最高人民法院二审维持了一审判决，认定该楼宇按揭贷款合同有效，并判决解除合同，中振公司一次性归还剩余贷款本金及利息。如果中振公司到期不能还款，可将抵押物拍卖，宝丰支行享有优先受偿权。

律师分析

第一，按揭合同不同于普通的财产抵押合同。在我国现行法律中，按揭是一种特殊的融资购房方式，购房人将所购房屋的权益抵押给银行作为担保。即使没有办理抵押登记，只要合同是双方真实意思表示，内容不违法，就不能轻易认定合同无效。

第二，地方政府的规章不能作为认定合同无效的依据。武汉市的规定要求抵押必须登记，但当时国家层面的法律并未规定未经登记就无效。法院在审理案件时，优先适用的是全国性的法律、法规，地方性规定不能对抗法律的基本原则。

第三，后设立的抵押不能否定在先的按揭合同效力。中振公司在按揭合同之后又将同一房产抵押给其他银行，这一行为本身存在瑕疵，因为当时房屋尚未竣工验收，依法不能抵押。所以后设立的抵押不能影响本案按揭银行的优先权利。

王德林律师提示：

购房者在办理按揭贷款时，应当及时配合银行办理抵押登记手续，避免因登记问题产生纠纷。如果出现还款困难，应主动与银行协商，不要等到被起诉才处理。在文山地区，类似按揭纠纷时有发生，购房者务必重视合同签订后的登记环节，以保护自身权益。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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