未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发公司把红城湖国际大厦A座卖给了顺兴公司，总价4亿多元，顺兴公司付了5000万元。当时深发公司没有拿到土地使用权证和商品房预售许可证，土地实际属于厚南公司。后来顺兴公司发现手续不全，就起诉要求合同无效、退钱。

原来这块地是厚南公司的，经过多次转让和合作开发，深发公司才拿到项目。但土地证一直没变更，预售证也没办下来。顺兴公司付了钱后，发现深发公司根本没资格卖房，就告上了法庭。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有土地使用权证和预售许可证，卖房合同违反法律强制性规定，应当无效，必须返还购房款和利息。

深发公司认为：虽然手续不全，但合同是双方真实意思，而且已经实际履行，大厦也建到了正负零，合同应当有效。

法院判决

最高人民法院二审认定：根据《城市房地产管理法》规定，商品房预售必须取得土地使用权证和预售许可证。深发公司没有这两证，与顺兴公司签订的预售合同违反了法律的强制性规定，属于无效合同。判决深发公司返还顺兴公司购房款5000万元及利息。

律师分析

第一，商品房预售合同是否有效，关键看开发商是否取得土地使用权证和商品房预售许可证。这是法律的强制性规定，不是双方约定就能解决的。

第二，即使合同已经部分履行，比如购房者付了钱、房子也建了，只要缺少法定证件，合同仍然无效。不能因为实际履行就认为合同有效。

第三，购房者发现开发商手续不全，可以要求确认合同无效并返还购房款，还可以主张资金占用期间的利息损失。

王德林律师提示：

买房前一定要查验开发商的五证，特别是土地使用权证和商品房预售许可证。如果开发商拿不出这些证件，千万不要签合同、付定金。在文山地区，类似的纠纷也不少，建议购房者先到住建部门核实项目手续是否齐全。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市