未取得土地使用权的转让合同是否有效

未取得土地使用权的转让合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

湛江市土地开发总公司（简称湛江土地总）与中国银行遂溪支行（简称遂溪中行）下属的中银公司签订了一份土地转让协议，约定中银公司将位于广西北海市的100亩土地使用权转让给湛江土地总，总价款为1000万元。湛江土地总支付了部分款项，中银公司交付了土地红线图。

后来，湛江土地总将这100亩土地连同中银公司委托其转售的50亩土地一并转让给了生茂公司。但生茂公司与湛江土地总之间的转让合同被法院判决无效，湛江土地总需要返还生茂公司已支付的款项。湛江土地总转而向中银公司主张权利，要求返还已支付的土地转让款。

争议焦点

湛江土地总认为：中银公司不具备土地使用权转让主体资格，且土地性质为集体所有，双方签订的转让合同应属无效，中银公司应返还已收款项。遂溪中行则辩称：双方合同是真实意思表示，已经实际履行，应认定为有效合同；而且湛江土地总在出具收据后多年未主张权利，已超过诉讼时效。

法院判决

最高人民法院终审判决：撤销一审判决，认定中银公司与湛江土地总签订的《土地转让协议》无效，判令遂溪中行返还湛江土地总已支付的土地转让款及相应利息。法院认为，中银公司未取得讼争土地使用权，也未办理出让审批手续，不具备土地使用权转让的法定条件，转让合同应属无效。同时，湛江土地总主张权利并未超过诉讼时效。

律师分析

第一，土地使用权转让有严格的法定条件。根据法律规定，转让土地使用权必须取得土地使用权证，并且完成开发投资总额的25%以上。本案中，中银公司既没有取得土地使用权，也没有办理出让手续，转让合同自然无效。

第二，合同无效后的处理原则。合同无效后，因该合同取得的财产应当返还。有过错的一方应当赔偿对方损失，双方都有过错的，各自承担相应责任。本案中，中银公司作为转让方承担主要责任，湛江土地总明知土地不具备转让条件仍签订合同，也承担了部分责任。

第三，诉讼时效的起算点很重要。本案中，湛江土地总在出具收据后，又因与生茂公司的纠纷向法院主张权利，这一行为导致诉讼时效中断。因此，其向中银公司主张权利的期间并未超过法定的两年诉讼时效。

王德林律师提示：

在签订土地使用权转让合同前，务必核实转让方是否已取得土地使用权证，以及土地是否已办理出让手续。如果发现对方不具备转让条件，应及时止损并咨询专业律师。在文山地区，类似的土地转让纠纷也时有发生，建议当事人在交易前做好尽职调查，避免陷入合同无效的风险。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市