房屋租赁合同违法履行的租金如何认定

房屋租赁合同违法履行的租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建造了九胜商厦，在商厦主体工程建至三层时，与宇航公司签订了租赁协议，约定将整幢大楼租给宇航公司，租期多年，租金逐年递增。协议签订后，宇航公司支付了部分定金和租金，并在大楼封顶后开始装修，准备开业。

然而，商厦在消防、供电等方面存在严重问题。消防部门检查发现商厦未经消防验收就违章投入使用，存在重大火险隐患，责令停业整改。最终，商厦停业，双方因租金支付和合同履行问题产生纠纷，诉至法院。

争议焦点

郊区供销公司认为：宇航公司拖欠租金，应支付欠付租金及违约金。宇航公司则主张：郊区供销公司未能完成消防、供电等配套设施，导致商厦无法正常经营，自己有权拒绝支付租金，并要求对方赔偿损失。双方的核心争议在于：一方未履行合同义务时，另一方能否行使抗辩权拒绝付款；以及违法经营期间的租金标准如何确定。

法院判决

最高人民法院二审认为：合同履行抗辩权可以正当行使，但需结合合同义务的关联性。本案中，郊区供销公司未完成消防、供电等义务，直接导致商厦无法合法营业，宇航公司有权暂不支付相应租金。但对于商厦实际使用期间，因双方均有过错，不能按原约定标准计算租金，法院酌情按较低标准（如当地同类房屋租金水平）认定宇航公司应付的租金数额。

律师分析

第一，合同履行抗辩权不是随便用的。只有对方不履行主要义务，且导致你无法实现合同目的时，你才能暂停履行自己的义务。比如本案中，消防设施是开业的前提，房东没做好，租客可以暂不付租。

第二，违法履行期间的租金不能按原约定算。如果房屋本身存在违法问题（如消防不合格），导致无法正常使用，法院一般不会支持按原高额租金标准计算，而是参照实际使用价值酌情认定。这提醒我们，签订租赁合同时要确保房屋合法合规。

第三，书面证据很重要。本案中双方多次签订会议纪要、协议，这些书面材料成为法院判断双方过错和责任的关键证据。建议任何合同变更或协商，都要留下书面记录。

王德林律师提示：

在文山地区，房屋租赁纠纷常见于消防、水电等配套设施不达标的情况。建议租客在签订合同前，务必核实房屋的消防验收、供电容量等是否满足经营需求，并在合同中明确约定房东的配套义务和违约责任。一旦发生争议，要及时收集书面证据，必要时咨询专业律师。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市