楼宇按揭贷款未办抵押登记是否有效

楼宇按揭贷款未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，采用银行按揭方式付款。中振公司、泰合公司与宝丰支行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将其购房合同项下的全部权益抵押给宝丰支行，宝丰支行提供贷款。合同签订后，宝丰支行实际发放了贷款，中振公司也陆续还款。但后来中振公司未能按期偿还剩余贷款，宝丰支行起诉要求解除合同并追偿欠款。

中振公司主张，该按揭合同签订后没有办理抵押登记，违反了武汉市的地方性规定，应当认定为无效合同。另外，中振公司还称已将涉案房屋抵押给另一家金融机构并办理了登记，宝丰支行的抵押权不能优先于该登记。

争议焦点

中振公司认为：按揭合同未办理抵押登记，根据《武汉市房地产抵押管理办法》应属无效；且涉案房屋已抵押给案外人广州国投并办理登记，宝丰支行不享有优先受偿权。

宝丰支行认为：按揭合同是三方自愿签订，内容合法，且已实际履行，应认定为有效合同；中振公司后来设立的抵押不能否定在先的按揭合同效力。

法院判决

最高人民法院二审判决：维持一审关于解除合同、中振公司偿还贷款本息、宝丰支行对抵押物拍卖价款享有优先受偿权的判决，撤销一审中涉及担保人责任的部分。最高法认为，楼宇按揭不同于一般财产抵押，不能仅因未办理抵押登记就认定合同无效；中振公司后续设立的抵押关系不能否定本案按揭合同的效力。

律师分析

第一，楼宇按揭与普通抵押有区别。按揭是购房人将购房合同项下的权益抵押给银行，银行提供贷款，这种模式在当时法律中没有明确规定，但司法实践中认可其效力。不能简单套用地方性抵押管理办法来否定合同效力。

第二，抵押登记不是按揭合同生效的唯一条件。当时国家法律并未规定抵押未经登记即无效，只要合同是各方真实意思表示、内容不违法、不损害他人利益，且已实际履行，就应当认定为有效。

第三，后续设立的抵押不能对抗在先的按揭权益。中振公司在按揭合同之后又将同一房屋抵押给其他机构，但该抵押所依据的合同并未实际履行，且房屋当时尚未竣工验收，依法不能抵押，因此不影响宝丰支行的优先受偿权。

王德林律师提示：

购房者通过按揭贷款买房时，务必与银行、开发商签订书面合同，明确各方权利义务。即使当地有抵押登记要求，也不应仅以未登记为由否定合同效力，但建议尽早办理登记以保护自身权益。在文山地区，遇到类似按揭纠纷，建议咨询专业律师，避免因对法律理解偏差而承担不利后果。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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