未取得土地使用权转让合同是否无效

未取得土地使用权转让合同是否无效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

湛江市土地开发总公司（以下简称湛江公司）与中国银行遂溪支行（以下简称遂溪中行）开办的中银公司签订了一份土地转让协议，约定中银公司将位于广西北海市的95亩土地使用权转让给湛江公司，总价款为1520万元。湛江公司支付了全部款项，中银公司交付了土地红线图。

后来湛江公司把这95亩土地连同中银公司委托其转售的另外55亩土地，一起转卖给了另一家公司。但这家公司因土地转让合同无效起诉了湛江公司，法院最终判决湛江公司返还土地转让款。于是湛江公司转而起诉中银公司，要求返还95亩土地的转让款。

争议焦点

湛江公司认为中银公司不具备土地使用权转让主体资格，土地性质有问题，合同应属无效，中银公司应返还土地款。遂溪中行则认为双方是合同转让关系，合同有效且已实际履行，而且湛江公司起诉时已经超过了诉讼时效。

法院判决

最高人民法院终审判决：撤销一审判决，认定中银公司与湛江公司签订的土地转让协议无效；判令遂溪中行返还湛江公司土地转让款1520万元及相应利息。法院认为中银公司未取得土地使用权，也未办理土地出让审批手续，不具备转让条件，合同无效。

律师分析

第一，土地使用权转让必须满足法定条件。转让方应当已经取得土地使用权，并办理了土地出让手续。没有取得土地使用权就签合同转让，合同很可能被认定无效。

第二，合同无效后，双方应当返还财产。根据《民法通则》规定，民事行为被确认无效后，当事人因该行为取得的财产应当返还给受损失的一方。本案中，中银公司作为转让方对合同无效承担主要责任，应当返还已收取的土地转让款。

第三，诉讼时效问题要注意。本案中湛江公司出具收据后，在法定的两年诉讼时效期间内向上级法院主张了权利，所以没有超过时效。如果权利人不及时主张权利，可能会丧失胜诉权。

王德林律师提示：

购买土地使用权前，务必核实对方是否已取得土地使用权证、是否缴纳了土地出让金。在文山地区，土地转让纠纷时有发生，建议在签订大额土地转让合同前，委托专业律师进行尽职调查，避免合同无效后产生损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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