买了土地却少了一大半，合同还有效吗

买了土地却少了一大半，合同还有效吗

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口市一家公司（发展公司）把一块土地转让给另一家公司（置地公司），双方签了合同，办了土地使用证。置地公司付了钱，拿到土地证后准备开发，却发现土地证上写的面积和实际能用的面积差了很多。

原来，这块地里有城市道路，道路属于市政设施，法律规定不能转让。而且发展公司办土地证时用的位置图没有经过规划部门审批，导致土地证上标明的面积包含了道路面积，实际可使用的面积少了上千平方米。置地公司找发展公司协商退款或补偿，没谈成，最后告到了法院。

争议焦点

发展公司认为：双方是按整体面积转让的，土地证上的面积是土地部门的行为，公司没有过错，合同应该有效。置地公司则认为：发展公司提供的土地证面积不实，城市道路不能转让，合同应属无效。

法院判决

最高人民法院终审判决：合同中涉及城市道路面积部分的转让无效，符合规划要求的土地部分转让有效。发展公司多收的土地转让金要返还，并赔偿置地公司因此造成的设计、勘察等经济损失。

律师分析

第一，城市道路属于市政公用设施，法律规定不得转让。发展公司将道路面积一并转让给置地公司，这部分合同内容违反法律强制性规定，自然无效。

第二，土地转让时，出卖方提供的土地信息必须真实准确。本案中发展公司用未经规划审批的位置图办理土地证，导致土地证面积与实际不符，存在明显过错，应当承担赔偿责任。

第三，合同部分无效不等于全部无效。法院根据实际情况，将有效部分和无效部分分开处理，既保护了买受人的合法权益，也避免了合同全部作废造成的资源浪费，这种处理方式在司法实践中值得参考。

王德林律师提示：

购买土地或房产时，一定要核实土地证、规划许可证等官方文件，最好亲自到规划部门查询实际规划情况。在文山地区，类似因土地面积不符引发的纠纷并不少见，建议签约前委托专业律师或测绘机构实地勘测，避免花钱买麻烦。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市