房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州市郊区供销集团公司（简称郊区供销公司）投资建造了九胜商厦，后与苏州市宇航开发经营公司（简称宇航公司）签订租赁协议，约定将整幢大楼租给宇航公司，租期较长，租金逐年递增。双方还约定，商厦的外部装修和“后三通”（水、电、气等配套）由郊区供销公司负责。

大楼封顶后，宇航公司支付了部分租金，并开始装修营业。但郊区供销公司未能完成供电增容，导致商厦用电量不足。更严重的是，商厦未经消防验收就擅自开业，被消防部门查出重大火险隐患，责令停业整改。此后商厦一直停业，双方因租金支付和合同履行问题产生纠纷，诉至法院。

争议焦点

宇航公司主张：郊区供销公司未完成“后三通”义务，导致商厦用电不足、消防未验收，无法正常经营，因此不应按原约定支付租金，应大幅降低租金标准。

郊区供销公司则认为：双方已签订合法有效的租赁合同，宇航公司实际使用了房屋并开业经营，应按合同约定足额支付租金，不能以消防等问题为由拒付或少付。

法院判决

最高人民法院二审认为，租赁合同有效，但双方在履行中均存在违约行为。郊区供销公司未完成供电增容和消防配套，导致商厦违法经营并被责令停业。在违法履行期间，房屋不具备正常经营条件，不能按原合同标准计算租金。法院最终酌情降低了该期间的租金标准，并判决双方各自承担相应违约责任。

律师分析

第一，合同有效不等于履行合法。双方签了有效租赁合同，但如果出租方未完成法定配套义务（如消防验收），承租方实际使用房屋时可能面临违法风险，此时租金标准不能简单按合同约定执行。

第二，行使抗辩权要有依据。承租方发现出租方未履行配套义务，可以依法要求其履行或减少租金，但不能完全拒绝支付。如果已经实际使用房屋，法院会根据公平原则酌情确定租金。

第三，消防验收是开业的前置条件。不管是出租方还是承租方，都应当确保房屋在投入使用前通过消防验收。否则，一旦被责令停业，双方都可能承担损失。

王德林律师提示：

签房屋租赁合同前，务必核实房屋是否具备基本使用条件，尤其是消防、水电等配套是否到位。如果出租方承诺负责这些配套，最好在合同中明确完成时间和违约责任。在文山地区，不少商铺租赁纠纷都源于配套不到位，建议承租方在付款前实地查验，必要时请专业人士协助评估。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市