按揭买房未办抵押登记，合同是否有效

按揭买房未办抵押登记，合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

2014年，中振公司向泰合公司购买商业中心部分楼层，总价款数千万元，付款方式为银行按揭。当日，中振公司、泰合公司与宝丰支行签订《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司以所购房产权益作抵押，向宝丰支行贷款数千万元，贷款期限10年，泰合公司承担担保责任。

合同签订后，宝丰支行按约放款，中振公司陆续还款。但后来中振公司未能按期偿还剩余本息，宝丰支行起诉要求解除合同，并以抵押房产权益偿还欠款。中振公司抗辩称，该按揭合同未按武汉市规定办理抵押登记，应属无效。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同未办理抵押登记，违反《武汉市房地产抵押管理办法》中“未经抵押登记，抵押无效”的规定，合同应属无效。宝丰支行认为：合同系自愿签订，不违反国家法律法规，且已实际履行，应属有效。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审判决，确认《楼宇按揭（抵押）贷款合同》有效，解除该合同，中振公司一次性归还贷款本金及利息，逾期以抵押物拍卖价款优先受偿。核心理由是：按揭不同于一般抵押，当时国家法律并未规定抵押未经登记即无效，仅依据地方规章认定合同无效缺乏法律依据。

律师分析

第一，按揭贷款合同与普通抵押合同有区别。按揭是购房人以所购房产的权益作为担保向银行贷款，在房产未取得产权证前，无法办理抵押登记，但这不影响合同本身的效力。只要合同是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，即为有效。

第二，地方性规章不能作为认定合同无效的直接依据。根据《民法典》相关规定，合同效力应依据法律、行政法规的强制性规定判断，地方政府规章不能作为否定合同效力的依据。本案中，《武汉市房地产抵押管理办法》属于地方政府规章，法院未予采信。

第三，合同履行情况也是判断效力的重要因素。本案合同已实际履行多年，银行已放款，购房人已还款，若仅因未办抵押登记就认定合同无效，将导致大量按揭交易处于不稳定状态，损害交易安全和各方利益。

王德林律师提示：

购房者在办理按揭贷款时，应主动配合银行办理抵押登记手续，以明确物权效力。若因开发商或自身原因未能及时办理，也不必过于担心，按揭合同本身仍然有效。在文山地区，类似纠纷时有发生，建议购房者在签订按揭合同前，仔细了解合同条款，保留好付款凭证，必要时咨询专业律师，避免因程序瑕疵引发争议。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市