未取得预售许可证的商品房预售合同无效

未取得预售许可证的商品房预售合同无效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产公司把红城湖国际大厦A座卖给了顺兴公司，总价4.2亿多元。顺兴公司付了5000万购房款后，发现深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，于是起诉要求合同无效、退钱。原来，这块地的使用权属于厚南公司，深发公司从厚南公司和其他公司那里通过转让合同获得了项目开发权，但一直没有办理土地使用权变更手续，也没有办下预售许可证。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，合同应当无效。深发公司认为：虽然手续不全，但项目转让已经得到土地权利人厚南公司认可，合同应当有效。

法院判决

最高人民法院二审认定：深发公司签订预售合同时，没有取得土地使用权证，也没有取得商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，判决《商品房购销合同》无效，深发公司返还顺兴公司已付购房款5000万元及利息。

律师分析

第一，商品房预售合同有效的前提是开发商必须取得土地使用权证和商品房预售许可证。这是法律为了保护购房人利益设置的强制性规定，缺一不可。

第二，即使土地权利人后来出具承诺书认可销售行为，也不能弥补预售时手续不全的违法性。合同是否有效，要看签订时是否具备法定条件，而不是看事后是否追认。

第三，购房人在支付大额购房款前，一定要核实开发商是否已经取得土地使用权证和商品房预售许可证。如果开发商无法提供，建议暂缓付款，避免资金风险。

王德林律师提示：

购买预售商品房时，务必要求开发商出示《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，并核对证上项目名称是否与所购房屋一致。在文山地区，这类纠纷时有发生，建议购房前委托律师做尽职调查，避免因手续不全导致合同无效、钱房两空。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市