房屋租赁合同违法履行期间的租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间的租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建了一栋商厦，租给宇航公司经营。双方签了租赁合同，约定租期20年，租金逐年递增，还约定了定金和租金支付方式。合同经过公证，双方都找了担保单位。

但后来出了几个问题：供电增容没办成，消防验收没通过，商厦在消防不合格的情况下就开业了。消防部门检查后认定存在重大火险隐患，要求停业整改。商厦因此停业，双方就租金和违约责任闹上了法庭。

争议焦点

郊区供销公司主张宇航公司拖欠租金，应当按合同约定的租金标准支付。宇航公司则认为，因为郊区供销公司没有完成供电和消防等配套设施，导致商厦无法正常经营，自己有权拒绝支付租金，或者要求降低租金标准。

法院判决

最高人民法院二审认为：双方租赁合同有效，但合同履行期间存在违法经营状态。在商厦因消防问题被责令停业后，宇航公司有权行使合同履行抗辩权，拒绝支付停业期间的租金。对于违法经营期间的租金，不能完全按合同约定的标准执行，而应当根据实际使用情况、双方过错等因素酌情确定。最终判决宇航公司按低于合同约定的标准支付部分租金。

律师分析

第一，合同履行抗辩权是法律赋予当事人的重要权利。当一方没有履行合同义务时，另一方可以暂时拒绝履行自己的义务。本案中，郊区供销公司没有完成供电和消防等配套义务，导致商厦无法合法经营，宇航公司就可以行使这个权利。

第二，租赁合同有效，但实际履行中如果存在违法状态，比如消防不合格就开业，法院不会完全按照合同约定的租金标准来判决。法院会考虑双方对违法状态的过错程度、实际使用收益情况等因素，酌情确定租金。

第三，签订租赁合同时，要特别注意出租方对房屋的配套设施义务是否明确，比如供电、消防、供水等。如果出租方没有履行这些义务，承租方要及时书面催告，保留证据，必要时可以行使抗辩权。

王德林律师提示：

租赁房屋前，建议实地查看房屋的消防、供电等设施是否齐全，要求出租方提供相关验收合格证明。如果发现出租方存在违约行为，应当及时书面提出异议并保留证据。在文山地区，涉及房屋租赁纠纷的案件较多，建议在签约前咨询专业律师，避免后续产生纠纷。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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