按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

2005年，中振公司向泰合公司购买武汉泰合广场商业中心部分楼层，总价款数千万元。中振公司、泰合公司与宝丰支行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司以所购房屋权益作抵押，向宝丰支行贷款2000万元，贷款期限5年，泰合公司承担担保责任。

合同签订后，宝丰支行按时发放了贷款，中振公司也向泰合公司付清了购房款。但中振公司仅偿还了部分贷款本息，剩余1400余万元本金及利息未还。宝丰支行多次催收无果后，起诉要求解除合同、中振公司以房屋权益偿还欠款。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同未办理抵押登记，违反武汉市地方政府规章，应认定为无效；且其已将争议房屋抵押给广州国投并办理了登记，宝丰支行不享有优先受偿权。

宝丰支行认为：合同系各方自愿签订，内容不违法，且已实际履行，应为有效；中振公司另行抵押发生在按揭合同之后，不影响本案合同效力。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审关于解除合同、中振公司归还贷款本息、逾期以抵押物拍卖价款优先受偿的判决，撤销涉及担保人责任的部分。法院认定，按揭不同于一般财产抵押，未办理抵押登记不导致合同无效；中振公司与广州国投的抵押关系设立在后，且当时房屋尚未竣工验收，该抵押登记无效。

律师分析

第一，按揭贷款合同与抵押合同有区别。按揭是购房人将购房合同权益转让给银行作为担保，而抵押是直接以房屋所有权作担保。在按揭模式下，即使未办理不动产抵押登记，合同本身仍然有效，各方应继续履行。

第二，地方政府规章不能作为认定合同无效的依据。武汉市的规定要求抵押登记，但当时国家法律并未规定未经登记即无效。法院审理合同效力时，应以全国性法律、行政法规为准，地方性规定不能否定合同的有效性。

第三，一房多抵或重复抵押时，权利顺位以登记时间先后为准。但前提是抵押物须为合法财产。本案中，争议房屋在第二次抵押时尚未竣工验收，依法不能设立抵押，因此该登记无效，不影响银行的权利。

王德林律师提示：

购房人办理按揭贷款时，即使暂时无法办理抵押登记，也应按时还款。否则银行有权解除合同并要求一次性还清全部贷款，届时可能面临房屋被拍卖的风险。文山地区的购房者若遇到类似纠纷，建议在签订按揭合同前仔细阅读条款，了解自身还款义务和违约后果，必要时咨询专业律师。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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