购房按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

购房按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商业中心楼层，总价款数千万元，采用银行按揭方式付款。中振公司、泰合公司与宝丰银行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将所购房屋权益抵押给银行，银行提供贷款，泰合公司承担担保责任。

合同签订后，银行按约发放了贷款，中振公司也支付了部分购房款。但后来中振公司未能按期偿还贷款本息，银行催收无果，起诉到法院要求解除合同、收回欠款，并主张对抵押房屋的优先受偿权。

争议焦点

中振公司认为：该按揭合同没有办理抵押登记，违反了武汉市政府的规章，应属无效。而且中振公司已将房屋抵押给另一家信托公司并办理了登记，银行的抵押权不能对抗该信托公司。

宝丰银行认为：按揭合同是三方自愿签订，不违反法律，应当有效。中振公司后来办理的抵押是在本案按揭之后，不能否定银行的权益。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审关于解除合同、中振公司一次性归还贷款本金及利息、逾期以抵押物拍卖价款优先受偿的判决。同时撤销一审中涉及担保人责任的部分。法院认定按揭合同有效，中振公司主张合同无效的理由不成立。

律师分析

第一，按揭与一般抵押不同。按揭是购房人将所购房屋的权益转让给银行作为担保，而抵押是直接以房屋设定担保。当时国家法律并未规定抵押必须登记才有效，因此不能仅因未办登记就认定按揭合同无效。

第二，房屋未竣工验收时不能办理有效抵押。中振公司在房屋尚未完工时就向其他公司办理抵押登记，这种抵押登记本身没有法律效力，不能对抗银行在先的按揭权益。

第三，合同实际履行是判断效力的重要因素。三方按揭合同签订后，银行发放了贷款，中振公司也部分还款，合同已经实际履行，这进一步印证了合同的真实性。

王德林律师提示：

购房者办理按揭贷款时，应主动配合银行完成抵押登记手续，避免日后产生争议。如果开发商或银行未及时办理登记，应及时催促并保留书面证据。在文山地区，类似按揭纠纷也时有发生，建议购房者在签订合同前咨询专业律师，明确各方的权利义务。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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