按揭买房未办抵押登记合同是否有效

按揭买房未办抵押登记合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

2010年，中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，约定采用银行按揭方式付款。同日，中振公司、泰合公司与宝丰支行签订《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将所购房屋权益抵押给银行，银行提供贷款。合同签订后，银行支付了全部贷款，中振公司也收到了开发商的收楼款收条。

但中振公司仅偿还了部分贷款本息，剩余本金及利息逾期未付。银行多次催讨无果，起诉到法院要求解除合同，由中振公司用房屋权益偿还欠款。中振公司则辩称，该按揭合同没有办理抵押登记，按照当地政府规定应属无效。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同未办理抵押登记，违反武汉市政府的《房地产抵押管理办法》，抵押无效；且其已将房屋抵押给另一家信托公司并办理了登记，银行不享有优先权。

银行认为：合同是自愿签订，内容不违法，已经实际履行，应当有效；中振公司后来的抵押行为是另一法律关系，不能否定本案按揭合同的效力。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审关于解除合同、中振公司一次性归还贷款本金及利息、逾期以抵押物拍卖价款优先受偿的判决。法院认为，楼宇按揭不同于一般的财产抵押，不能仅因未办理抵押登记就认定合同无效；且中振公司后来设立的抵押关系设立在本案按揭之后，不能以此否定本案按揭合同的效力。

律师分析

第一，按揭合同与普通抵押合同有区别。按揭是购房人将所购房屋的权益抵押给银行，银行据此发放贷款，这种模式在商品房买卖中很常见。国家法律当时并未规定抵押未经登记就无效，地方政府规章不能作为认定合同无效的依据。

第二，合同效力要看是否违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，合同是三方自愿签订，内容不违法，且已经实际履行，银行支付了贷款，开发商收到了房款，中振公司也拿到了房屋，因此合同有效。

第三，未办理抵押登记不影响合同效力，但会影响抵押权能否对抗第三人。如果未登记，银行可能无法优先于其他债权人受偿。本案中银行之所以能优先受偿，是因为中振公司后来的抵押登记本身存在瑕疵（房屋未竣工验收，且抵押合同未实际履行）。

王德林律师提示：

购房人通过按揭贷款买房，应当及时办理抵押登记，以免产生纠纷时银行无法优先受偿。如果遇到类似问题，建议咨询专业律师，不要轻信"未登记就无效"的说法。在文山地区，按揭买房同样需要重视合同签订和登记手续，避免后续风险。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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