开发商延期交房，购房者能否解除合同

开发商延期交房，购房者能否解除合同

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房买卖合同，约定旅游公司购买深业公司开发的深业大厦部分房屋，总价款为人民币万元。合同约定了付款方式和交房时间，深业公司应在1994年12月31日前交付房屋。

旅游公司按约定支付了全部购房款，但深业公司直到1995年8月才完成房屋竣工验收。旅游公司认为深业公司延期交房已构成违约，向法院起诉要求解除合同、返还购房款并双倍返还定金。深业公司则辩称，延期是由于供电问题等非其所能控制的因素造成，应按合同约定顺延交房日期。

争议焦点

旅游公司主张：深业公司延期交房超过合同约定的期限，其有权解除合同，深业公司应返还购房款本息并双倍返还定金。

深业公司主张：延期交房是因供电问题等不可抗力因素，符合合同约定的延期条件，合同应继续履行，其只需承担部分违约责任。

法院判决

最高人民法院最终判决：双方合同有效，应继续履行。深业公司需在判决生效后10日内交付房屋，并向旅游公司支付从1995年1月1日至1995年8月正式供电之日期间的逾期交房违约金，按购房总价款及中国人民银行同期贷款利率计算。旅游公司要求解除合同并双倍返还定金的请求被驳回。

律师分析

第一，合同效力问题。本案中，深业公司虽在签订合同时尚未取得国有土地使用权证书，但后续已补办相关手续，法院认定合同系双方真实意思表示，内容合法，应认定为有效。购房者不能仅因开发商手续不全就主张合同无效，需看合同签订时的具体情况和后续补正情况。

第二，解除合同的条件。合同约定逾期交房超过一定天数，购房者可提出终止合同。本案中，旅游公司起诉时，合同约定的解除条件尚未成就，且房屋已具备交付条件，法院因此支持继续履行合同而非解除合同。购房者需注意，解除合同的权利须在合同约定的条件成就后才能行使。

第三，违约责任的认定。法院认定深业公司确实存在逾期交房的事实，但供电问题属于合同约定的"非深业公司所能控制的事件"，可据实延期。最终，法院将交房日期顺延至正式供电之日，并判决深业公司承担此后的逾期交房违约责任。这说明，开发商主张延期交房的免责事由需有充分证据。

王德林律师提示：

购房者在签订商品房买卖合同时，应仔细阅读延期交房的免责条款，特别是"不可抗力"和"非开发商所能控制的事件"等模糊表述。如果开发商以这些理由延期交房，购房者有权要求其提供政府部门的证明文件。在文山地区，类似纠纷中购房者常因未及时主张权利而错过最佳维权时机，建议在发现开发商可能延期交房时，尽早收集证据并咨询专业律师。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市