房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1995年，苏州郊区供销公司投资建造了一栋商厦，主体建到三层时，与宇航公司签订了租赁协议。协议约定整栋大楼租给宇航公司20年，租金逐年增长，宇航公司需投入内部装修，郊区供销公司负责外部装修和用电等配套。

商厦封顶后，宇航公司开始装修并准备开业。但郊区供销公司未能申请到足够的商业用电，消防系统也一直未验收合格。1997年消防支队检查发现重大火险隐患，责令停业整改。此后商厦一直停业，双方因租金支付问题产生纠纷，最终闹上法庭。

争议焦点

郊区供销公司认为：宇航公司应按照合同约定支付租金，不能以消防问题为由拒付。宇航公司则主张：郊区供销公司未能履行供电和消防配套义务，导致商厦无法正常经营，因此有权拒绝支付租金，并要求对方承担违约责任。

法院判决

最高人民法院二审认定：双方签订的租赁合同有效。郊区供销公司未完成供电和消防配套义务，构成违约，宇航公司可以行使合同履行抗辩权，在问题解决前暂不支付租金。但因商厦已实际投入使用一段时间，对这段违法履行期间的租金，法院综合当地同类房屋租金水平，酌情确定了合理标准。

律师分析

第一，合同履行抗辩权是保护自己的重要工具。当对方不履行或履行不符合约定时，你可以暂时中止履行自己的义务，但要及时通知对方并保留证据。

第二，房屋租赁中，出租人提供符合安全标准的房屋是基本义务。消防验收不合格导致无法营业，承租人有权拒绝支付租金，但已实际使用期间的租金仍需按合理标准支付。

第三，双方在履行合同过程中如有变更，最好签订书面补充协议。本案中双方多次以会议纪要形式变更约定，容易产生争议，建议所有变更都采用书面形式。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到类似租赁纠纷，建议首先收集合同、付款凭证、整改通知等关键证据，然后及时咨询专业律师。不要轻易以对方违约为由擅自停付租金，否则可能被认定违约。正确的做法是书面通知对方限期整改，并保留送达证据，必要时通过诉讼方式解决。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市